Si quieres convertir un local en vivienda en San Sebastian, ¡¡este es tu post!!

La Ordenanza Ordenanza municipal reguladora de la implantación del uso de vivienda en distintas plantas de edificaciones residenciales, así como de división de viviendas preexistentes, de Donostia-San Sebastián de 2011, describe las condiciones generales de autorización del uso de vivienda en plantas bajas y de entresuelo

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales en planta baja o entreplanta en San Sebastian para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

¿Cuáles son entonces las condiciones para convertir un local en planta baja en vivienda en San Sebastian cumpliendo las condiciones de la ordenanza?

¿Qué tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.-Han de estar ubicadas en terrenos clasificados como suelo urbano

2.- La parcela donde este ubicado el edificio ha de estar consideradas como parcela residencial (parcelas de tipología «a»)

3.- La edificación debe estar destinada preferentemente a usos residenciales en todas o la mayor parte de las plantas altas de las mismas.

4.- Debe de estar en planta baja, de  conformidad con los criterios establecidos para las mismas en el artículo 55 del documento «2.1 Normas Urbanísticas Generales» del Plan General de Ordenación Urbana. En concreto, se considerará como baja la planta que se encuentre por encima o debajo de la rasante en más o menos de 1,20 m por encima o debajo de la misma.

5.- Cumplir los requisitos técnicos de accesibilidad, habitabilidad, dimensionamiento, programa, etc. establecidos en las disposiciones de aplicación, incluidos el planeamiento urbanístico vigente y esta misma Ordenanza, para su destino a vivienda.

¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

El tamaño mínimo de la vivienda no será en ningún caso inferior a 35 m² (útiles), excluido el tendedero.

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

2.- Acceso a la vivienda

En principio y con carácter general, desde los elementos comunes (portal o escalera) con los que cuente la edificación afectada.

Se autoriza la entrada por un nuevo portal, siempre que den o puedan dar servicio a un mínimo de 4 unidades de vivienda.

El acceso a la vivienda deberá adecuarse a las condiciones establecidas en las disposiciones de aplicación en materia de accesibilidad.

Alternativamente y siempre que en el correspondiente proyecto técnico se justifique la inviabilidad y/o inidoneidad de la solución anterior, desde el interior de la parcela privada, en el caso de disponerse de espacio privado no edificado sobre rasante y no sujeto a servidumbre de uso público, apto para ese fin.

Se prohíbe el acceso directo a la o las citadas viviendas tanto desde el espacio público como desde espacios privados sujetos a servidumbre de uso público.

3.- Privacidad y seguridad

A los efectos de la determinación de esas condiciones, los locales y/o plantas de edificación afectados se integran en las dos modalidades de zonas siguientes:

Zona 1.

a) Se ha de cumplir, alternativamente, alguna de estas dos condiciones:

  • El alféizar de cualquier hueco que ilumine o ventile los espacios o piezas de la vivienda, y/o la parte superior del antepecho
    o barandilla en caso de existencia de vuelo (balcón, terraza) estará situado a una altura de 2,20 m sobre el nivel de la urbanización de los espacios públicos a los que dé frente.
    Complementariamente, entre el suelo del interior de la vivienda y el alfeizar del o de los correspondientes huecos no podrá haber una diferencia de altura superior a 1,40 m.
  • Entre el espacio público al que dé frente y la correspondiente fachada, existirá una zona de terraza o jardín, con un fondo mínimo de 3,00 m. A los efectos del cumplimiento de este requisito:
    —No se considerarán ni computarán los espacios privados sujetos a servidumbre de uso público en superficie.
    —No se considerarán y/o autorizarán soluciones de retranqueo de la nueva vivienda proyectada en ninguna de sus fachadas, respecto de la alineación real del edificio existente en el que esté emplazado el local y/o planta de edificación afectado.
    Esa zona de terraza o jardín ha de estar vinculada a la parcela afectada en cada caso, pero no necesaria y exclusivamente a la planta de edificación o parte de la misma en la que se pretenda implantar la vivienda.

Una u otra condición serán de aplicación en todas las fachadas de la edificación afectada en cada caso que den frente a
espacios públicos, y/o, siendo de titularidad privada, estén afectados por servidumbres de uso público en superficie.

Se exceptúan del cumplimiento de esos requisitos las parcelas y edificaciones ubicadas en la zona 1 en las que el planeamiento urbanístico vigente autoriza el uso de vivienda en los referidos locales y/o plantas de edificación, en condiciones diversas a las antes expuestas.

Con el fin de garantizar el razonable acceso a los correspondientes mecanismos de apertura y/o cierre, así como con el de optimizar las condiciones de iluminación y ventilación de la vivienda, el alfeizar de los referidos huecos no podrá estar situado a una altura inferior a 1 metro ni superior a 1,40 metros, medida desde el interior de la vivienda, y, más en concreto, del suelo acabado de la misma.

El cumplimiento de medidas que tengan como referencia el forjado y/o suelo interior de dichas vivienda y plantas de edificación,
se considerará como tal, el forjado y/o suelo existente en esas plantas en el momento de entrada en vigor de esta Ordenanza.

Zona 2

Con el fin de garantizar el razonable acceso a los correspondientes mecanismos de apertura y/o cierre, así como con el de optimizar las condiciones de iluminación y ventilación de la vivienda, el alfeizar de los referidos huecos no podrá estar situado a una altura inferior a 1 metro ni superior a 1,40 metros, medida desde el interior de la vivienda, y, más en concreto, del suelo acabado de la misma.

4.- Programa de vivienda mínimo.

Es el conformado por las diversas piezas siguientes: Estancia, cocina y comedor, un dormitorio doble y un cuarto de baño con lavabo, inodoro y ducha como mínimo.

Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor.

Toda vivienda habrá de disponer, al menos, de dos piezas diferenciadas destinadas a la estancia prolongada de personas con huecos a fachada o patios de manzana, de acuerdo con lo determinado tanto en el referido Plan General como en las Ordenanzas vigentes. Esos espacios serán como mínimo los destinados a estancia o estar en sus diferentes versiones admitidas y dormitorio principal.

Los aseos constituirán siempre recintos independientes.

Los dormitorios serán asimismo recintos independientes, salvo en el supuesto de previsión de un solo dormitorio, en el que se autoriza la habilitación conjunta del mismo con la estancia-sala de estar.

Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la sala de estar, sin que en ningún caso pueda accederse a él exclusivamente desde otro dormitorio o cocina.

El acceso a los aseos o cuartos de baño deberá efectuarse desde los espacios de circulación, salvo en el caso de que, habiendo más de un aseo, uno de ellos cumpla dicha condición, permitiendo que los demás puedan ser incorporados a los dormitorios, con acceso directo desde estos.

No se autoriza la instalación de trituradores de basuras en fregaderos; ni sanitarios con motores o mecanismos trituradores
de fecales.

Los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el exterior de la vivienda. Para el supuesto de que esto no fuese posible será obligatorio contar con un local destinado a tendedero diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa desde la calle o patio de manzana, o un espacio interior dotado de ventilación forzada y/o de secadora de ropa por condensación.

Anchura mínima de los espacios de circulación:0,95 m
Anchura mínima de estar-comedor:3,00 m
Anchura mínima habitación doble o principal2,60 m
Anchura mínima habitacion individual2,00 m
Anchura mínima cocina1,60 m
Cocina:5,00 m2
Aseo completo:3,50 m2
Aseo secundario:2,40 m2
Estar-comedor:14,00 m2
Estar-comedor-cocina:18,00 m2
Dormitorio principal o doble:10 m2
En el supuesto de habilitación de 2 o más dormitorios, la superficie mínima de uno de
ellos será la anterior, y la de los restantes la siguiente:
Dormitorio doble:10,00 m2
Dormitorio sencillo:6,00 m2
Tendedero1,50 x 0,85

5.- Altura mínima

Deberá contar con una altura libre mínima en fachada de 2,50 m, toda ella sobre rasante, en, como mínimo, una de las fachadas de la edificación, considerándose como tales bien la fachada exterior, bien la que, en su caso, dé o pueda dar a patio de manzana. La citada altura mínima deberá entenderse referida a la totalidad del local o espacio afectado que dé frente a la citada fachada.

En el interior de la vivienda, la altura libre mínima en la cocina, la estancia, el comedor y los dormitorios será de 2,50 m al menos en un 70% de la superficie útil mínima exigida,  pudiendo ser en el resto de 2,25 m. En las demás piezas –baños, aseos, pasillos y pequeñas dependencias de almacenamiento– se podrá reducir en todos los casos a 2,25 m. 

6.- Ventilación e iluminación interior

La pieza destinada a estancia o sala de estar, en cualquiera de sus modalidades, tendrá huecos abiertos a fachada exterior o patio de manzana, dando frente a un espacio en el que se pueda inscribir un círculo de al menos 8 m de diámetro, tangente al plano de fachada en el eje vertical de alguno de dichos huecos, y que, en lo referente a dicho patio, cuente con una superficie mínima de 100 m².

Las restantes piezas destinadas a la estancia prolongada de personas –cocina, comedor y dormitorio– tendrán huecos de iluminación natural y de ventilación abiertos directamente a fachada exterior, patio de manzana o patios interiores cumpliendo las dimensiones establecidas a ese respecto en el planeamiento urbanístico y en las ordenanzas vigentes, con los reajustes que, en lo referente a esos últimos patios se exponen a continuación:

—La autorización del uso de vivienda en las plantas baja y de entresuelo afectadas por esta Ordenanza no se entenderá condicionada a la preceptiva prolongación hasta el suelo de las mismas del o de los patios interiores existentes, en su caso, en las plantas superiores.

—En el supuesto de que, por cualquier razón, se prevea la prolongación del referido patio hasta el suelo del local afectado por la actuación planteada, dicha prolongación se adecuará a las características y condicionantes del patio preexistente (dimensionamiento, ocupación en planta, etc.), sin que resulte preceptivo el cumplimiento de los requisitos establecidos a ese respecto en las vigentes Ordenanzas Complementarias de Edificación.

  • La superficie del conjunto de los huecos de cada habitación será, como mínimo, equivalente a 1/8 de la superficie en planta de las piezas correspondientes y en todos los casos mayor de 1,00 m². Esos huecos serán practicables al menos en 1/3 de dicha superficie. Los huecos de ventilación de los dormitorios y estancias irán provistos de persianas, contraventanas u otro sistema que permita su oscurecimiento.
  • Los cuartos de aseo tendrán huecos de ventilación de, como mínimo, 0,40 m². Estos podrán ser sustituidos por alguno de los sistemas de ventilación establecidos bien en las vigentes Ordenanzas Complementarias de Edificación, bien en el vigente Código Técnico de Edificación, pudiendo preverse su extracción a fachada de edificación.

7.- Evacuación de humos

La cocina dispondrá de los sistemas establecidos bien en el vigente Código Técnico de edificación bien en las citadas Ordenanzas Complementarias de Edificación.

La ventilación de los gases de combustión y evacuación de humos se realizará a cubierta. Podrá sustituirse este conducto por el uso de filtros de carbono o sistema similar homologado en la campana de extracción de la cocina, que requerirá un adecuado mantenimiento según indicaciones de las casas suministradoras.

El conducto de la campana no podrá instalarse en ningún caso en condiciones que impliquen su salida bien a la fachada principal, bien a patios de manzana o interiores.

6.- ¿Cuáles son las zona 1 y la zona 2 en San Sebastian para la conversión de locales en planta baja en vivienda?

zona 1 2 san sebastian

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