Si tienes un local en Zalla y te estas planteando convertirlo en vivienda, o quieres hacer una vivienda diferente ¡¡este es tu post!!
Aquí te dejo la ordenanza del Ayuntamiento de Zalla, que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:
¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?
La ordenanza prohíbe la conversión de los locales en planta baja cuyo frente de en todo en parte a los siguientes tramos viarios:
- Avda Lanzagorta: Tramo comprendido entre Hermanos Maristas y El Puente del Charco.
- Hermanos Maristas: En todo su desarrollo.
- Nuestra Sra del Rosario: Tramo comprendido entre los nº 1 a 9.
- Kosme Bibanko en todo su desarrollo.
- Dr. Luis Sesé: En todo su desarrollo.
- Bizkaitarra. En todo su desarrollo.
- Dr. Andres Aya Goñi: En todo su desarrollo.
- Barrio Ibaiondo: Tramos comprendidos entre los nº 2 a 5 y 7 a 9.
- Calle Juan Francisco Estefanía: Tramo comprendido entre los nº 2 a 8.
- Avda de los Trabajadores: Tramo comprendido entre los números 2 a 22 (pares) y 1 a 39 (impares).
- Plaza Autonomía: Números 1, 2 y 3.
- Calle Consuelo Robredo: Tramo comprendido entre los números 2 a 8 (pares) y 1 a 7 (impares).
- Calle Nicolás María Urgoiti: Tramo comprendido entre los números 4 a 8 (pares) y 1 a 9 (impares).
- Calle Barrio Lacabex: Tramo comprendido entre los números 1 a 8 (pares e impares).
- Calle Barrio La Inmaculada: Números 1, 2, 3, 9 y 10.
- Calle barrio San Juan: Números 7 y 8.
Pero además, ¿Qué tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?
- Debe ser exterior, es decir, sus ventanas tienen que estar en alineación interior autorizada que es aquélla que posibilite una vista recta no inferior a doce (12) metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de cuatrocientos cuarenta metros cuadrados (400 m2) y donde se pueda inscribir una circunferencia de 9 metros tangente a la fachada de la vivienda.
- El acceso tendrá que hacerse desde zonas comunes de la edificación, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público.
- Un frente de fachada, en alineación interior autorizada, de al menos 6 metros.
- No podrán disponerse en Zonas Inundables para periodos de Retorno T-10 y T-100.
¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?
1.- La vivienda mínima tendrá como minimo una superficie útil de 36 m2, además de cumplir los siguientes puntos.
2.- Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:
| Numero de dormitorios | Estar (E) | E+C | E+C+K |
|---|---|---|---|
| 1 | 14 | 19 | |
| 2 | 16 | 16 | 21 |
| 3 | 18 | 18 | 23 |
| 4 | 20 | 24 | |
| 5 | 22 | 26 |
| Pieza | Anchura minima | Diametro circulo a inscribir |
|---|---|---|
| Ciculacion | 1 | |
| Estar comedor | 3 | 2,8 |
| Cocina | 1,80 | |
| Dormitorio principal | 2,60 | |
| Resto dormitorios | 1,90 | |
| Resto piezas | 2 | |
| Baño completo | 3,80 | |
| Aseo | 2,40 |
3.- En todas las viviendas existirá la posibilidad de tendido de ropa exterior, con protección de vistas desde la vía pública.
4.- Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de veinticinco metros cuadrados (25 m2) y una vista recta no inferior a cinco (5) metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio. No se admiten segundas luces en ningún caso, es decir, cuando una habitación recibe luz a través de otra, de un tendedero, excepto pasillos y aseos. Las viviendas de menos de 60 m2 de su superficie útil, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas desde la alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas desde los patios de parcela.
5.- La altura libre de la vivienda será de 2,50 m, pudiendo reducirse a 2,20 m en aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios y trasteros.
6.- Las ventanas deberán presentar una superficie de iluminación del 10% de la superficie de la estancia correspondiente y una apertura practicable o superficie apta para ventilar del 15%.
7.- El acceso a las viviendas deberá de realizarse a través del portal o caja de escaleras del edificio en que se ubica. Excepcionalmente, en caso de que dicho acceso no sea posible, se podrá autorizar el acceso directo desde el exterior del edificio, mediante la creación de un nuevo portal siempre que éste de servicio a una única vivienda.
8.- Cocina deberá tener ventilación natural compuesta de ventana exterior practicable o puerta exterior, así como de un sistema adicional para la evacuación de humos y gases producidos por la cocción, y excepcionalmente se permitirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón.
9.- Las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela, o patios interiores de luces. En ausencia de éstos será obligatorio contar con un local destinado a tendedero, con una superficie igual o superior a dos metros cuadrados (2 m2) y un ancho mínimo no inferior a un metro con veinte centímetros (1,2 m), diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa desde la calle o patio de manzana
¿Cuál es el procedimiento para la conversión de local en vivienda en Zalla?
1º.- Presentación de la solicitud de conversión de local en vivienda.
a) Fotocopia del título del local, acreditado mediante certificación simple emitida por el Registro de la Propiedad.
b) Fotocopia del titulo constitutivo y/o de las normas de régimen interno registradas en el registro de la propiedad.
c) Proyecto básico redactado por Técnico competente visado por su colegio profesional, que recoja en cuanto al cambio de uso la siguiente documentación:
- Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación de la superficie del local y de la propuesta de resolución del problema de la accesibilidad.
- Plano de emplazamiento, a escala 1/500, en el que se exprese claramente la situación de la finca con referencia a las vías públicas y particulares que limiten la totalidad de la manzana o bloque en que esté situada. En este plano se indicará la orientación, las alineaciones y rasantes oficiales y el perímetro del patio central de la manzana, caso de que lo haya, y se señalará si el edificio existente se ajusta o no a las referidas alineaciones y rasantes.
- Planos de planta, secciones y alzados del local en su estado actual a escala 1/50. Planos de alzado general del edificio a escala 1/100.
- Relación de superficies, instalaciones y previsión de obras a realizar para cumplir los requisitos de la Ordenanza;
- Fotografías de todas las fachadas del inmueble y del interior del local cuyo uso se pretende modificar.
- Valoración del local a efectos urbanísticos de acuerdo con lo establecido Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
2º.- Recepción de informe tecnico municipal favorable a la conversión.
3º.- Solicitud licencia de obra. Presentación de Proyecto Técnico, suscrito por Arquitecto o Arquitecto Técnico y visado por el Colegio Oficial, que contenga la documentación siguiente:
- Memoria, Pliego de Condiciones, Presupuesto y Planos.).
- Fotografía en color de la fachada del local o del edificio sobre la que se pretende actuar.
- Contrato de arrendamiento de servicios profesionales del Técnico/s intervinientes debidamente visado/s por su Colegio Profesional.
- Estudio básico de seguridad y salud.
- Estudio de Gestión de Residuos (Decreto 112/2012, de 26 de junio, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición).
- Programa de Control de Calidad (Decreto 209/2014, de 28 de octubre, por el que se regula el control de calidad en la construcción).
- Certificación energética del inmueble
- Certificado de cumplimiento de la normativa de la Instalación de Telecomunicaciones.
- Anexo justificativo del cálculo de la atenuación acústica de paredes, suelo y techos del local
- Planos de planta, secciones y alzados del local o vivienda en su estado reformado a escala 1/50, para demostrar la viabilidad del cambio de uso, indicando la coordinación con el resto de la fachada del inmueble, mediante alzado completo del inmueble a escala 1/50.
4º.- Concedida la licencia de obras y previo abono del ICIO, tasa y deposito de la fianza de gestión de residuos, el solicitante dispondrá de un plazo de tres meses para el inicio de las mismas
5º.- Licencia primera utilización
Una vez terminada la obra se presentara la siguiente documentacion en el ayuntamiento:
- Fotografías en color de la fachada realizada.
- Modificación de la Declaración de Obra Nueva.
- Justificación de haber dado de alta la modificación a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Certificado final de obra firmado y visado por técnico competente.
- Memoria descriptiva de lo realmente ejecutado.
- Liquidación de la obra, con desglose de capítulos, beneficio industrial, gastos generales e IVA.
- Planos as built de lo realmente ejecutado, con definición expresa de la edificación remanente y toda la urbanización vinculada (debidamente acotada y georeferenciada).
- Informe Final de Gestión de residuos.
- Documentación de legalización de las instalaciones que se modifiquen y/o declaración responsable de cumplimiento normativo, suscrito por técnico competente.
- Certificación energética de edificio terminado registrada
- Solicitud registrada ante la Diputación Foral de Bizkaia de la modificación en el catastro derivada del cambio de uso.
- Abonar las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación.
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