¡Se ha publicado la Aprobación provisional del Plan general de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Bilbao!

Se prevé su aprobación definitiva en junio de 2021

Ya tenemos el texto de la Aprobación provisional, vamos a analizar los cambios que se han realizado

Aquí os dejo las normas urbanísticas que son las que influyen en temas tan importantes como el alojamiento turístico, cambio de uso, conversión de locales en planta baja en viviendas, segregaciones de viviendas…

Si queréis leeros el texto integro, lo podéis descargar aquí el PGOU Bilbao aprobación provisional

ALOJAMIENTOS TURISTICOS BILBAO

Todas las modalidades de los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas turísticas, se califican como uso terciario.

Situación 2: usos terciarios.
. 2.1. Actividades turísticas de alojamiento.
* 2.1.1. Las viviendas para uso turístico.
* 2.1.2. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamentos y apartamentos turísticos.
* 2.1.3. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues (de carácter turístico y no asistencial), hostels y otros asimilables.
* 2.1.4. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como agroturismos, casas rurales y campings y otros asimilables.

En el caso de las viviendas turísticas tienen que:

Deberá acreditarse, en todo caso, la previa inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

Se eliminan la condición de no estar empadronado en la vivienda turística:

En ningún caso podrá residir de forma estable y permanente persona alguna en los establecimientos de alojamiento turístico (submodalidades “2.1.2” y “2.1.3”), lo que imposibilita el empadronamiento municipal en ellos.

Se mantiene que los alojamientos tipo 2.1.2 y 2.1.3 no puedan tener habitaciones en planta baja

En las modalidades de alojamientos “2.1.2” y “2.1.3”, las habitaciones y unidades de alojamiento que forman parte del conjunto del alojamiento turístico no podrán estar ubicadas en planta baja, salvo en aquellos lugares donde este PGOU posibilite la conversión de locales en viviendas y el desarrollo del uso residencial en planta baja.

¡¡Atención con esto de permitir que las habitaciones estén permitidas en los lugares donde el PGOU posibilite la conversión de locales en vivienda……. !!

CONVERSION LOCAL EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA BILBAO

En los criterios para la autorización de conversión de locales de plantas bajas en viviendas, se han incorporando las siguientes condiciones de exclusión por tema de UBICACION:

  • Locales que den frente a calles con niveles de ruido superiores a 65 decibelios por el día y 55 por la noche. (linea roja)
  • No estar ubicados en ámbitos afectados por las zonas inundables según el Plan Hidrológico aprobado por URA. (linea azul)
  • No estar ubicados en ámbitos correspondientes a los Corazones de Barrio y al Área Central.  (zonas azules y marrones)

Que aparecen en el plano VI.2:

plano de corazones de barrio y centro

En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en el área central y los corazones de barrio y otras no, el régimen de uso de la planta baja se adecuará a las condiciones siguientes:

– La parte de la planta con frente al área central y los corazones de barrio se destinará a usos no residenciales autorizados en un fondo mínimo de 8 m.
– El resto de la planta con frente a calles o espacios no incluidos en el área central y los corazones de barrio podrá destinarse a vivienda siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello, incluidas las expuestas en los apartados anteriores.

En el supuesto de que una edificación cuente con una o más fachadas que, en su totalidad o parcialmente, den frente a calles o espacios públicos no edificados en los que no se cumplen los objetivos acústicos mencionados en el apartado A y otra u otras fachadas en las que sí se cumplen, total o o parcialmente, se autoriza la implantación de viviendas en la planta baja siempre que, además de las expuestas en los apartados anteriores, se cumplan las condiciones siguientes:

Las habitaciones o dependencias de pernoctación y estancia (excluida la cocina) no podrán situarse en ningún caso en la franja de 3 m de profundidad paralela a la fachada con frente a la calle o espacio público en el que no se cumplen los citados objetivos acústicos.
Los huecos de iluminación y/o ventilación de esas habitaciones y dependencias deberán situarse, como mínimo, a una distancia de 4 m respecto de la fachada o fachadas con frente a los espacios afectados por los citados problemas acústicos.
Se autoriza asimismo la implantación del uso de vivienda en esas mismas condiciones en las plantas de edificaciones residenciales que en uno o más de sus frentes a calle o espacio público sean planta baja y en los restantes planta primera.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:

Solo se permite la conversión si las plantas inmediatamente superiores son viviendas y las fachadas tienen que dar a calle o urbanización privada

  • Destino continuado y descendente de las plantas de edificación al uso de vivienda. En el caso de que cualquiera de las plantas superiores, incluida la primera planta alta, se destine de hecho, en su totalidad o parcialmente, a usos distintos de la vivienda, esta no será autorizada en las plantas inferiores, en ninguna de sus partes.

  • La calle o espacio inferior al que dé frente la fachada de la edificación ha de corresponderse:

    • Bien con una calle urbanizada de libre acceso y uso público de un mínimo de 5 m de ancho en toda su extensión, sin que sean admisibles accesos a través de pasadizos, galerías o soportales que no garanticen la evacuación y la entrada de los servicios de extinción de incendios.
    • Bien con un espacio(s) libre(s) de edificación público(s) o privado(s) que, además, cuente con vistas rectas no inferiores a 16 m hacia espacios libres de edificación y con superficie mínima de 300 m².
    • No dar frente su fachada a soportal, porche u otro elemento asimilable, por no considerarse esta alineación exterior o interior autorizada, sin que se puedan garantizar las condiciones relativas al programa de vivienda exigibles (art. “144.1”).
    • No estar destinadas expresamente a otros usos (terciarios, aparcamiento…) por este Plan (en sus Normas Urbanísticas Particulares) o el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.
  • Haber transcurrido un periodo de cinco años desde la obtención del permiso de primera utilización del edificio.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL LOCAL:

  • En el supuesto de que el local afectado colinde con actividades clasificadas (talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas comunitarias de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado, cualesquiera otras de naturaleza análoga) deberán adoptarse y ejecutarse las medidas correctoras legalmente previstas para el desarrollo del uso residencial en su colindancia.
  • En los cambios de uso, deberá adecuarse a los parámetros edificatorios, a las condiciones estéticas, de habitabilidad de las viviendas y de seguridad, privacidad y acceso a las edificaciones y parcelas residenciales (art. 147…) establecidas en el planeamiento, ordenanzas, etc. vigentes. Es decir:
    • El acceso a las viviendas resultantes del cambio de uso de locales situados en planta baja, entresuelo y en la primera planta baja descolgada, siempre y cuando el núcleo vertical de comunicaciones de las viviendas existentes llegue desde el portal situado en la calle superior hasta la misma, ha de realizarse con carácter general
      • Preferentemente, desde el interior de la edificación afectada y, en concreto, desde sus elementos comunes (portal o núcleo vertical de comunicaciones).
        Complementariamente y previa justificación de la inviabilidad o desproporcionalidad de la solución anterior, desde el espacio privado (terraza, jardín…) exterior siempre que, además de disponerse de él, no esté sujeto a servidumbre de uso público.
        Excepcionalmente y previa justificación de la imposibilidad física de las soluciones anteriores, o en el supuesto de tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autorizará acceso desde el exterior desde espacios de uso público.


En el caso de no tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autoriza un único acceso desde el exterior para la totalidad de las viviendas resultantes de la citada planta, mediante nuevo portal ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
No se permitirán accesos independientes para cada vivienda de un mismo portal, a no ser que la misma se corresponda con semiplanta completa, sin colindancia con otros locales de la misma planta.

    • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida en la totalidad de las plantas bajas descolgadas y, en su caso, en la baja desde la calle inferior, será necesario un nuevo núcleo vertical de comunicaciones y nuevo portal, de conformidad con las condiciones recogidas en el apartado 1 de este artículo, situándose este nuevo portal en la fachada que dé frente a calle o espacio de uso público a la cota inferior.
      Cuando la propuesta de cambio de uso parcial afecte a plantas completas, bajas convencionales o descolgadas y de entresuelo, donde se justifique debidamente la imposibilidad física de practicar dicho acceso desde elementos comunes, se autorizará un único acceso desde el exterior desde espacios de uso público, mediante nuevo portal
      ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
    • A los efectos de la aplicación de la Normativa Técnica de accesibilidad, así como del Decreto 68/2000, de 11 de abril del Gobierno Vasco, para la promoción de la accesibilidad o norma que lo sustituya, únicamente en los cambios de uso de una única vivienda de locales situados en planta baja y entresuelo, sin obligación de construir nuevo portal o núcleo vertical de comunicaciones, las obras precisas para el cambio de uso se considerarán como reforma de vivienda unifamiliar, sin perjuicio de la exigencia de la accesibilidad hasta la entrada a la misma.

Condiciones a cumplir de privacidad y seguridad:

La autorización e implantación de viviendas previstas en la planta baja (convencional y descolgada) o entresuelo de edificaciones residenciales existentes y consolidadas, distintas de las mencionadas en el apartado 1 (artículo 146), se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones:

  • Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín…) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
  • La condición 2 requiere el cumplimiento del conjunto de los requisitos siguientes:
    • El suelo del local afectado ha de estar, como mínimo, 0,50 m por encima de la rasante del espacio público exterior.
    • El alfeizar de todos los huecos que iluminen o ventilen las habitaciones o piezas habitables de la vivienda deberá estar situado a una altura igual o superior a 1,50 m sobre el nivel del espacio público exterior al que de frente.
    • El alfeizar de, como mínimo, 1 hueco que ilumine o ventile cada habitación o pieza habitable de la vivienda no podrá estar a una altura superior a 1,20 m medido desde el suelo del interior de la vivienda.

La totalidad de las viviendas resultantes de actuaciones puntuales de cambio de uso en planta baja, incluidas las destinadas a personas discapacitadas, se calificarán como viviendas de protección pública en la modalidad de:

  • Vivienda de protección social (VPO de régimen general) en el supuesto de estar ubicada en una edificación sujeta a dicho régimen.
  • Vivienda tasada municipal en los restantes supuestos.

CONVERSION LOCAL EN PLANTA BAJA DESCOLGADAS EN VIVIENDA EN BILBAO

A las llamadas plantas bajas descolgadas, se les obliga a cumplir con los requerimientos de los locales en planta baja, y además:

  • Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación.
  • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida parcialmente en la o las plantas altas, entresuelo y/o planta baja (convencional o descolgada) de la edificación afectada, su autorización se condiciona en los siguientes términos:
    • Previamente deberá justificarse y acreditarse que el resto de cada una de las plantas afectadas reúne los requisitos necesarios para que pueda procederse a la implantación, de manera autónoma y diferenciada, de dicho uso en ese resto, cumpliendo las condiciones generales establecidas para ello.
      – En el caso de que dicho resto no reúna los citados requisitos, la autorización de la propuesta de cambio de uso requerirá, además del cumplimiento de las correspondientes condiciones generales, su extensión al conjunto de la planta o plantas de edificación afectadas.
  • En el supuesto de que el cambio de uso afecte a la primera planta alta, su autorización se condiciona al cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de ruido, salvo que la propia nueva vivienda sea objeto de la debida insonorización.
  • En cualquier caso, y con independencia del número de plantas bajas descolgadas que sean objeto del cambio de uso a vivienda, la primera planta baja descolgada se calificara como vivienda tasada municipal.

CONSOLIDACION VIVIENDAS EXISTENTES EN PLANTA BAJA EN BILBAO

Las viviendas existentes en planta baja de edificaciones residenciales se consolidan en sus actuales condiciones de implantación.

Si la vivienda existente en origen hubiera dejado de desarrollar el uso residencial y cambiado su uso urbanístico por otro diferente (terciario, equipamental…), solo podrá autorizarse la recuperación del uso de vivienda si concurren las dos condiciones siguientes:

a) Que cumplan el programa de vivienda y las condiciones de habitabilidad exigibles a edificaciones residenciales de nueva planta.
b) Que se ubiquen en ámbitos o partes de la ciudad donde sea posible implantar viviendas en planta baja, de conformidad con el plano de VI.2.

DIVISION DE VIVIENDAS EXISTENTES EN BILBAO

Las viviendas existentes se pueden dividir o segregar si se cumple:

  • El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificaciones residenciales de nueva planta.
  • El cumplimiento de las limitaciones o condiciones establecidas para edificios catalogados.
  • Se habilitarán, como máximo, dos viviendas por cada una de las existentes en la licencia de construcción del edificio.
  • No darán como resultado la creación de servidumbres de paso de redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.
  • No se autoriza las segregaciones de viviendas que, contando inicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. No obstante, se admitirá que una de las viviendas resultantes de la división, disponga de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la función de oficio-tendedero ventilado, accesible desde un elemento común de distribución situado en su misma planta y próximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.
  • Sólo se admitirán divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

CONVERSION LOCAL EN PLANTA PRIMERA O ENTREPLANTA EN VIVIENDA EN BILBAO

A los locales (oficinas sobre todo) situados en plantas altas (primera y entreplantas), se les obliga a cumplir con:

  • El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificaciones residenciales de nueva planta. (Lo explico mas abajo)
  • La previsión y ejecución de las nuevas instalaciones necesarias, que deberán discurrir por elementos comunes del inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilación, etc.).
    No se autoriza la incorporación de nuevas instalaciones (gas, bajantes, etc.) en la fachada exterior, ni la implantación de nuevos tendederos en ella.
  • El mantenimiento de la disposición de las ventanas o huecos a la vía pública, patio de manzana o patio de parcela, sin que se autorice que la nueva tabiquería produzca particiones en los huecos existentes.
  • El acceso a las nuevas viviendas podrá realizarse mediante:
    • El núcleo vertical de comunicaciones de acceso general a las viviendas de la edificación, sin que se autorice su modificación por el incremento del número de viviendas.
    • El núcleo de acceso propio e independiente con el que, en su caso, puedan contar la planta o plantas afectadas por la propuesta de cambio de uso.
  • El cumplimiento de las condiciones de accesibilidad establecidas en las disposiciones vigentes por parte de todas las viviendas resultantes.
  • Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación

¿Qué significa cumplir el programa de vivienda nueva según el PGOU Bilbao aprobado provisionalmente?

1.- En las viviendas con superficie útil inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.

En las viviendas con superficie útil superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.

¿A que se refiere como alineación exterior e interior autorizada?

A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se entiende que las piezas habitables cumplen con la condición de ser exteriores o de tomar luces de alineación interior autorizada, cuando dichas piezas den frente a un patio de manzana en el que, en el
momento de producirse la licencia, se cumplen los requisitos que se señalan a continuación:

superficie minima manzana pgou bilbao 2021

Para la superficie mínima del patio sólo podrán computarse aquellos espacios en los que sea inscribible un cuadrado de lado igual a la vista recta.
La condición de altura del paramento será de aplicación tanto para el muro o fachada frontal hacia el que se proyecta la vista recta como para el que pudiera situarse en el lateral, siempre que se encuentre a una distancia del hueco inferior a diez (10) metros.
Ambas distancias deberán medirse sobre la más restrictiva que resulte de considerar, bien la realidad física existente, bien las previsiones del planeamiento.

Cuando las viviendas dispongan de un solo baño, a éste únicamente podrá accederse desde espacios de comunicación (pasillos, distribuidor, vestíbulos), pero nunca desde otra pieza habitable.


Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podrá utilizarse como zona de paso o acceso a otra pieza habitable cualquiera.


Podrán utilizarse como piezas de paso el salón, el estar o el salón-comedor en cualquier caso, y la cocina únicamente cuando el programa de la vivienda disponga de más de tres dormitorios y aquélla cuente con una superficie útil superior a nueve (9) metros cuadrados.


Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y en ausencia de éste deberán contar con la instalación adecuada, con protección de vistas desde la calle o patio de manzana.
Su superficie no podrá ser inferior a 1,5 m² de planta, su anchura mínima será de 0,95 m y su altura de 2 m.


En ningún caso el acceso al interior de la vivienda podrá efectuarse directamente al estar, dormitorio o comedor. Asimismo, tampoco podrá hacerlo a la cocina, salvo que ésta se constituya en segunda entrada.