¡Se ha publicado la Aprobación inicial del Plan Especial de Rehabilitación del Casco Viejo de Bilbao!

Se prevé su aprobación definitiva a principios de 2022

Ya tenemos el texto de la Aprobación inicial, vamos a analizar los cambios que se han realizado

Aquí os dejo las normas urbanísticas que son las que influyen en temas tan importantes como el alojamiento turístico, cambio de uso, conversión de locales en planta baja en viviendas, segregaciones de viviendas…

Si queréis leeros el texto integro, lo podéis descargar aquí el nuevo Plan Especial de Rehabilitación del Casco Viejo de Bilbao

ALOJAMIENTOS TURISTICOS CASCO VIEJO BILBAO

Todas las modalidades de los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas turísticas, se califican como uso terciario.

 Actividades turísticas de alojamiento:

  • Comprende las actividades asociadas al hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos en establecimientos destinados a ese fin. No se incluyen entre ellas los albergues públicos o instalaciones públicas asimilables, que se consideran como
    equipamientos asistenciales.
  • A los efectos de establecer el régimen de compatibilidad de usos en el ámbito del Casco Viejo, se consideran las siguientes submodalidades:
  1. Viviendas para uso turístico (VUT).
  2. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamentos y apartamentos turísticos.
  3. Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues (de carácter turístico y no asistencial), hostels y otros asimilables.

Artículo 18.- Régimen de uso de la parcela Residencial “Casco Viejo”

3. Régimen de los usos complementarios terciarios:

c) Actividades turísticas de alojamiento:

  • Con carácter general se admite la implantación de las actividades turísticas de alojamiento únicamente en las plantas primeras en los edificios de uso característico residencial en donde no exista ya instalada una actividad turística en cualquiera de sus distintas submodalidades, con acceso y núcleo de comunicación propio o independiente, salvo para el caso de las “viviendas para uso turístico VUT” en donde se permite el acceso a través de los elementos generales de comunicación del edificio.
  • Solamente en el caso de gestión de un acceso y núcleo de comunicación propio o independiente podría instalarse cualquiera de las actividades turísticas de alojamiento señaladas en cualquier planta alta por encima de la primera pero siempre por debajo de las plantas en las que exista uso de vivienda. Asimismo, alternativamente a la planta primera, se permitirá el uso de “vivienda para uso turístico VUT” en la planta baja en espacios que tengan reconocido el uso residencial en cedula de habitabilidad, permiso de primera utilización o título equivalente o, en su caso, pueda acreditarse su existencia desde el origen de la edificación.

Artículo 27.- Viviendas de uso turístico (VUT)
1. Tendrán la consideración de viviendas para uso turístico (VUT) aquellas viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento temporal por motivos turísticos o vacacionales inscritas como tales en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi que, cumpliendo con los requisitos
de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación, hayan obtenido informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos prevista en este Plan Especial.
2. Se autoriza la submodalidad de uso de vivienda turística (VUT) únicamente en viviendas existentes en edificios cuyo uso principal sea residencial, esto es, en viviendas que tengan reconocido el uso residencial en cedula de habitabilidad, permiso de primera utilización o equivalente, bien desde el origen de la edificación, bien como consecuencia de un cambio de uso autorizado. Podrán coexistir en una misma planta la vivienda para uso turístico (VUT) con el resto de las viviendas del edificio sin necesidad de acceso independiente.
3. En las viviendas se podrá desarrollar, alternativa y/o complementariamente, la actividad de vivienda turística (VUT) en las condiciones de regulación establecidas en este Plan Especial.

En el caso de las viviendas turísticas tienen que:

Deberá acreditarse, en todo caso, la previa inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de  Euskadi.

Se eliminan la condición de NO estar empadronado en la vivienda turística:

En ningún caso podrá residir de forma estable y permanente persona alguna en los establecimientos de alojamiento turístico (submodalidades b y c ), lo que imposibilita el empadronamiento municipal en ellos.

Se mantiene que los alojamientos tipo b y c no puedan tener habitaciones en planta baja

En las submodalidades de alojamiento b) y c) del artículo 26.2, las habitaciones y unidades de alojamiento que forman parte del conjunto del alojamiento turístico no podrán estar ubicadas en planta baja.

CONVERSION LOCAL EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA EN CASCO VIEJO BILBAO

Por desgracia el nuevo PER prohíbe la transformación de locales en planta baja en vivienda:

CAPÍTULO 8. CONDICIONES HIGIÉNICO-SANITARIAS
Se modifica parcialmente el apartado 1 del artículo 65 “uso de vivienda” clarificándolo y armonizándolo con el artículo 69 “Alineaciones” del Plan Especial, con el propósito de definir con claridad cuál es la condición de “alineación autorizada” para el uso de vivienda (generación de nuevas viviendas por cambio de uso, segregaciones, etc.). En este sentido son “alineaciones exteriores autorizadas” las alineaciones con frente a calle o espacio público y “alineaciones interiores autorizadas” las alineaciones a patio de manzana privado con las características definidas en el apartado 3 del artículo 65. Asimismo, se modifica parcialmente este artículo al eliminarse la posibilidad de transformación de locales de planta baja en Vivienda tasada municipal en todo el ámbito del Casco Viejo y no ser de aplicación la normativa municipal que las regula.

CONVERSION LOCAL EN PLANTA BAJA DESCOLGADAS EN VIVIENDA EN BILBAO

A las llamadas plantas bajas descolgadas, se les obliga a cumplir con los requerimientos de los locales en planta baja, y además:

  • Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación.
  • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida parcialmente en la o las plantas altas, entresuelo y/o planta baja (convencional o descolgada) de la edificación afectada, su autorización se condiciona en los siguientes términos:
    • Previamente deberá justificarse y acreditarse que el resto de cada una de las plantas afectadas reúne los requisitos necesarios para que pueda procederse a la implantación, de manera autónoma y diferenciada, de dicho uso en ese resto, cumpliendo las condiciones generales establecidas para ello.
      – En el caso de que dicho resto no reúna los citados requisitos, la autorización de la propuesta de cambio de uso requerirá, además del cumplimiento de las correspondientes condiciones generales, su extensión al conjunto de la planta o plantas de edificación afectadas.
  • En el supuesto de que el cambio de uso afecte a la primera planta alta, su autorización se condiciona al cumplimiento de las disposiciones vigentes en materia de ruido, salvo que la propia nueva vivienda sea objeto de la debida insonorización.
  • En cualquier caso, y con independencia del número de plantas bajas descolgadas que sean objeto del cambio de uso a vivienda, la primera planta baja descolgada se calificara como vivienda tasada municipal.

CONSOLIDACION VIVIENDAS EXISTENTES EN PLANTA BAJA EN BILBAO

Las viviendas existentes en planta baja de edificaciones residenciales se consolidan en sus actuales condiciones de implantación.

Si la vivienda existente en origen hubiera dejado de desarrollar el uso residencial y cambiado su uso urbanístico por otro diferente (terciario, equipamental…), solo podrá autorizarse la recuperación del uso de vivienda si concurren las dos condiciones siguientes:

a) Que cumplan el programa de vivienda y las condiciones de habitabilidad exigibles a edificaciones residenciales de nueva planta.
b) Que se ubiquen en ámbitos o partes de la ciudad donde sea posible implantar viviendas en planta baja, de conformidad con el plano de VI.2.

DIVISION DE VIVIENDAS EXISTENTES EN BILBAO

Las viviendas existentes se pueden dividir o segregar si se cumple:

  • El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificaciones residenciales de nueva planta.
  • El cumplimiento de las limitaciones o condiciones establecidas para edificios catalogados.
  • Se habilitarán, como máximo, dos viviendas por cada una de las existentes en la licencia de construcción del edificio.
  • No darán como resultado la creación de servidumbres de paso de redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.
  • No se autoriza las segregaciones de viviendas que, contando inicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. No obstante, se admitirá que una de las viviendas resultantes de la división, disponga de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la función de oficio-tendedero ventilado, accesible desde un elemento común de distribución situado en su misma planta y próximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.
  • Sólo se admitirán divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

CONVERSION LOCAL EN PLANTA PRIMERA O ENTREPLANTA EN VIVIENDA EN CASCO VIEJO BILBAO

El nuevo PER habla de restituir el uso de vivienda, pero no de transformación de locales en vivienda:

6. En los locales existentes no situados en plantas bajas o bajo cubierta, en casos en los que se pretenda restituir el uso de vivienda que provengan de situaciones anteriores a la vigencia del P.E.R., aunque no se cumplan las condiciones anteriormente expuestas, podrá establecerse el uso
de vivienda como medida transitoria hasta la realización de las gestiones necesarias conducentes al cumplimiento de dichas condiciones, siempre que se pueda justificar esa situación a la entrada en vigor del P.E.R. Las viviendas resultantes deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad definidas en el correspondiente Decreto de Rehabilitación de patrimonio urbanizado y edificado de Gobierno Vasco en vigor o normativa concordante que le pueda ser de aplicación.

En el caso de actuaciones individuales de reforma de viviendas que tengan como resultado segregaciones y cambios de uso autorizables el programa de vivienda se ajustara a las condiciones de habitabilidad de las NN. UU. Generales del Plan General.

Es decir, cumplir esto:

Cumplir el programa de vivienda 

1.- En las viviendas con superficie útil inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.

En las viviendas con superficie útil superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.

a) Se admitirá la agrupación cocina-comedor-estar con programas de vivienda de hasta dos dormitorios y, en el caso de programas con tres dormitorios, la superficie de dicho espacio deberá ser superior a la suma de las superficies mínimas reglamentarias de cada pieza por separado y dar cumplimiento, también por separado, a las condiciones de iluminación y ventilación.
b) En el caso de programas con cuatro o más dormitorios la cocina deberá situarse en recinto independiente no admitiéndose la agrupación cocina-estar-comedor.

¿A que se refiere como alineación exterior e interior autorizada?

Una alineación exterior autorizada es calle o espacio público o a una alineación interior autorizada (patio de manzana privado en las condiciones:

a) Superficie del patio no inferior a 500 m2.
b) Lado no menor de 20 m.
c) Fondo edificado o edificable no inferior a 20 m.

superficie minima manzana pgou bilbao 2021

Para la superficie mínima del patio sólo podrán computarse aquellos espacios en los que sea inscribible un cuadrado de lado igual a la vista recta.
La condición de altura del paramento será de aplicación tanto para el muro o fachada frontal hacia el que se proyecta la vista recta como para el que pudiera situarse en el lateral, siempre que se encuentre a una distancia del hueco inferior a diez (10) metros.
Ambas distancias deberán medirse sobre la más restrictiva que resulte de considerar, bien la realidad física existente, bien las previsiones del planeamiento.

Cuando las viviendas dispongan de un solo baño, a éste únicamente podrá accederse desde espacios de comunicación (pasillos, distribuidor, vestíbulos), pero nunca desde otra pieza habitable.


Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podrá utilizarse como zona de paso o acceso a otra pieza habitable cualquiera.


Podrán utilizarse como piezas de paso el salón, el estar o el salón-comedor en cualquier caso, y la cocina únicamente cuando el programa de la vivienda disponga de más de tres dormitorios y aquélla cuente con una superficie útil superior a nueve (9) metros cuadrados.


Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y en ausencia de éste deberán contar con la instalación adecuada, con protección de vistas desde la calle o patio de manzana.
Su superficie no podrá ser inferior a 1,5 m² de planta, su anchura mínima será de 0,95 m y su altura de 2 m.


En ningún caso el acceso al interior de la vivienda podrá efectuarse directamente al estar, dormitorio o comedor. Asimismo, tampoco podrá hacerlo a la cocina, salvo que ésta se constituya en segunda entrada.

SEGREGACIONES DE VIVIENDAS EN CASCO VIEJO BILBAO

El nuevo PER dice:

f) Condiciones para la implantación del uso característico:
• En los sectores 1 y 2 del Plan Especial, la vivienda tendrá una superficie útil no inferior a 55 m2, salvo aquellos casos en los que el tamaño de la parcela no lo admita, y cumplirá el programa y condiciones definidas en las Normas Urbanísticas del Plan General, en cuanto a número y superficie de las habitaciones, huecos de luz y ventilación, segundas luces,
portales y ascensores.
• En el resto del ámbito del Plan Especial y salvo para las viviendas protegidas, que se ajustarán a su normativa específica, la vivienda tendrá una superficie útil no inferior a 75 m2, salvo aquellos casos en que la superficie de la parcela no lo permita, debiendo cumplir las condiciones y programa fijados en las Normas Urbanísticas del Plan General. En aquellos supuestos de viviendas con superficie superior a 75 m2, podrá autorizarse la división de las mismas cuando, además del cumplimiento del resto de condiciones y en especial las higiénico-sanitarias, la fracción restante mínima de vivienda tenga una superficie útil no inferior a 55 m2.


Por lo que las viviendas resultantes de segregaciones tendrán que cumplir con estas superficies útiles mínimas y cumplir con el programa de vivienda se ajustara a las condiciones de habitabilidad de las NN. UU. Generales del Plan General.

En el caso de actuaciones individuales de reforma de viviendas que tengan como resultado segregaciones y cambios de uso autorizables el programa de vivienda se ajustara a las condiciones de habitabilidad de las NN. UU. Generales del Plan General.

Es decir, cumplir esto:

VIVIENDAS EN BAJO CUBIERTA EN CASCO VIEJO BILBAO