EL 7 DE MARZO DE 2018 ENTRO EN VIGOR LA MODIFICACIÓN DEL PGOU DE BILBAO QUE REGULA EL USO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO
El 13 de febrero se publico en el Boletín de Bizkaia la aprobación definitiva de la modificación pormenorizada del Plan general de ordenación urbana de Bilbao en lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico, pero hasta 15 días hábiles después de su publicación no entrara en vigor, es decir el 5 de marzo de 2018.
Aunque ya habíamos analizado en profundidad la aprobación inicial de esta modificación del PGOU en lo relativo a los alojamientos turísticos, en esta aprobación definitiva se han reflejado modificaciones derivadas de la estimación total de una de las alegaciones y parcial de dos alegaciones. El resto han sito todas desestimadas.
Y ¿cuales han sido las alegaciones estimadas, o mejor aun que cambia del texto de la aprobación inicial?
Como siempre os dejo aquí el texto publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia, y más abajo mi análisis:
Analizare en 7 puntos lo que esta modificación supone para los alquileres turísticos:
1.- El Ayuntamiento de Bilbao divide los «alquileres turísticos» de igual manera que lo hay la ley 6/20016 de Turismo de Euskadi:
- 7.1: Las viviendas para uso turístico, lo que hasta ahora era viviendas para alquiler turístico en alquiler integro.
- 7.2: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamento y apartamentos turísticos, integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño o aseo, salón-comedor y cocina.
- 7.3: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues u hostels y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
- 7.4: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como agroturismos, casas rurales y campings y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
- Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, lo que hasta ahora era alquiler turístico por habitaciones, siempre y cuando no se alquilen mas de 3 habitaciones que pasaría a ser uso hotelero.
2.- Limitación por zonas:
Los ámbitos del Casco Viejo y Bilbao la Vieja, la normativa urbanística vigente del PER y PERRI reguladoras de los correspondientes ámbitos, en sus respectivos artículos 22 y 7.6.2, limita la posibilidad de implantar alojamientos turísticos en edificios residenciales a las primeras plantas y un solo alojamiento turístico por edificio.
Por tanto si en el edificio ya existe una pensión, hostel, apartamento turistico, o vivienda para uso turístico, ya no se puede pedir permiso para ninguno mas.
Al sacar el alquiler por habitaciones de los alojamientos turísticos, que en un edificio del Casco Viejo o Bilbao La Vieja tenga viviendas que alquilan por habitaciones para uso turístico, no impide la implantación de un alojamiento en el edificio.
Ademas, al estar estas zonas fuera del PGOU esta modificación pormenorizada no les afecta, por lo que cuidado, en estas dos zonas no solo se exige que sean un primero, sino que ademas no tiene que tener ninguna vivienda por debajo y ni si quiera una entreplanta por debajo (sea cual sea el uso).
3.- Ahora me voy a centrar en los tipos que interesan a los host de Airbnb
En los edificios residenciales se permiten las anteriores divisiones, cumpliendo en cada caso:
- 7.1 Viviendas para uso turístico: en edificios de uso pormenorizado residencial, cuando compartan acceso y núcleo de comunicación con las viviendas de uso residencial, únicamente en una sola planta, que será la planta más baja de las destinadas al uso de vivienda. ¡Ojo que puede que no sea la primera planta! Se elimina la restricción por año de construcción o reforma integral del edificio. También se podrá en planta baja sin acceso independiente.
- 7.2: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias) (este punto esta muy confuso porque parece que si dejan sin acceso independiente), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio.
En edificios de oficinas y comerciales se permite en primera y en planta baja siempre que cuenten con núcleo de comunicación independiente.
- 7.3: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio
- Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, en cualquier planta
4.- La configuración de los diferentes tipos también tienen limitaciones:
- 7.1 Viviendas para uso turístico: deberán tener cédula de habitabilidad.
- 7.2 Apartamentos turísticos: compuestos al menos por salón-comedor-cocina y habitación o habitaciones, pueden ser menores de 45 m2 útiles como dependencias separadas y al menos una de las piezas deberá cumplir con las condiciones de luces y vistas. Mínima dotación dos apartamentos contiguos en la misma planta. Y al menos 1 de los apartamentos ser adaptado y el acceso a los mismo tienen que cumplir accesibilidad universal.
- 7.3 Hoteles, pensiones, albergues u hostels: Las habitaciones no podrán estar en la plantas bajas.
- Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones a ofertar en alquiler, con independencia de las piezas que ocupe la persona titular que mantiene su residencia efectiva en la vivienda.
5.- Permiso , licencias o documentación adicional:
7.1. Viviendas para uso turístico
- Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
- Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo, esto implica que las viviendas donde se presta el servicio de alojamiento turístico, deben haber obtenido en el momento de su construcción la calificación como tales viviendas, aptas para el uso residencial.
Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo. ¡Ya no se exige!- Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.
7.2 Apartamentos turísticos:
- Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
- Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
- Certificación del Registro de Propiedad que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades de alojamiento, cualquiera que sea su propietario o propietaria, quedan afectos al uso turístico como equipamientos.
- Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo.
Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones.
- Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
- Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
- Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.
- La persona que solicita estar en el registro debe estar empadronada en la vivienda.
6.- Fiscalidad de los diferentes tipos:
- 7.1 Viviendas para uso turístico: Si se contrata a alguien se tributara como actividad, si no se contrata a nadie tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.
- 7.2 Apartamentos turísticos: Al obligar a cambiar el uso a hostelero, la vivienda se dedica a una actividad y por tanto tributara como actividad.
- Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.
7.- Empadronamientos y vivienda habitual de los diferentes tipos:
- 7.1 Viviendas para uso turístico: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
- 7.2 Apartamentos turísticos: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
- Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Es obligatorio que el titular inscrito en el registro de Turimo este empadronado en la vivienda, y por tanto SI puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
Os recuerdo que esta Ordenanza regula el ámbito de Bilbao, excluyendo el Casco Viejo y Bilbao La Vieja que tienen su propio Plan Especial de Rehabilitación del Casco Viejo (PER) y Plan Especial de Rehabilitación Y reforma interior de Bilbao La Vieja (PERRI)
Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de solicitud de la Licencia de Alquiler Turístico, y también con la Comunicación Previa de Actividad Clasificada, mas información aqui
Creo que también seria importante vuestros comentarios en este post, para poder aclarar las dudas que surjan a la hora de leer la documentación, cuantas mas dudas aclaremos, mejor para todos!!
En el Casco Viejo equiparan las viviendas turísticas a hospedaje categoría 2ª situación d:
Para estimarse un uso definido como uso hotelero, se deberá justificar su condición, aportando la autorización y clasificación provisional como tal establecimiento hotelero. A estos efectos el Apartahotel queda excluido del uso hotelero, asimilándose al uso de viviendas. Por tanto dentro de este uso se comprenden las siguientes categorías:
Categoría 1ª. Hoteles y Moteles.
Categoría 2ª. Hostales, Pensiones y Casas de Huéspedes.
Categoría 3ª. Fondas.
Categoría 4ª. Hoteles-residencia y Hostales-residencia.
d) En agrupaciones hasta 10 dormitorios, apartamentos o departamentos y/o hasta 200 m2 de superficie total construida, incluidos uso principal y, todos los servicios propios.
Que tal y como dicta el PER, se admitirá con las siguientes limitaciones:
Categoría 2 y 3:
En situaciones c) y d), desarrollando el uso en edificios sin tipología específica, destinados al uso residencial en general y únicamente en los que no exista ya instalada una actividad de esa categoría, sólo se admitirá la nueva instalación de dichas categorías en las plantas primeras, salvo que se acredite junto con la solicitud de licencia, la gestión de un acceso independiente de los elementos comunes, en cuyo caso podrá instalarse en cualquier planta del edificio, pero siempre por debajo de las plantas en las que exista uso de vivienda.
Sólo quedarán en situación de uso tolerado aquellas actividades de uso hotelero de categoría 2 y 3, en situaciones c) y d), existentes con anterioridad a esta Normativa, en planta distinta a la primera en edificios destinados al uso residencial en general, cuando hubieran sido instaladas con autorización administrativa.
Por lo que en el Casco Viejo y Bilbao la Vieja solo se admiten las viviendas turísticas, 1 por cada edificio y tan solo en la primera planta (aunque haya vivienda sen planta baja)
Kaixo Amaya, no se si duplico el comentario porque el otro día intente subirlo.
Dispongo un piso en un edificio en el que existe una pensión, salvo error no se puede obtener la licencia para VT, pero se pueden alquilar las habitaciones para uso turístico?
Hay algún modo de poder destinar el piso a tema turístico? O existiendo una pensión, he de olvidarme por completo.
Buenos dias Gaizka. Tal y como te comentamos, si es en San Sebastian no se podría por vivienda integra. pero si es en Bilbao depende. Sin mas datos no puedo darte una contestación mas exacta. Te recomiendo mandarnos un email para una consulta en concreto.
Buenos dias: lo primero felicitaros por vuestra página: quiero sacar la licencia para alquiler turístico en Gobierno Vasco de mi vivienda en Getxo. Mi objetivo es alquilar solo una parte, ya se que debo hacerlo como habitación, ya que seguiria formando parte indivisa de la misma escritura. Mi pregunta es: puedo tener accesos separados (cada parte, la mia y la que voy a alquilar, con sus respectivas puertas) y reflejarlo así en el plano que tengo que presentar en la documentación que me piden?, es requisito tener o me van a exigir una conexión interna entre ambas partes? actualmente la conexión interna la tengo tapada con pladur para que quede mas estetica y haga el efecto de dos viviendas independientes, pero tengo dos cocinas y baños en ambos lados. El seguro me ha hecho dos polizas diferentes sin ponerme ninguna pega al respecto. Gracias
Buenos días Miren. ¡Gracias! ¡Nos encanta serviros de ayuda! No, no tienen que estar conectadas ambas partes.No se si en Getxo se permite este tipo de segregaciones «ilegales»
Buenos dias!
Tengo una entreplanta de 30m2 fuera del casco viejo y bilbao la vieja, la cual tiene cedula de habitabilidad y comparte acceso con el edificio residencial. Podria esta usarla como alojamiento turistico con la superficie y las caracteristicas que tiene?
Un saludo y muchas gracias, Jon
Si tiene cedula y es la planta mas baja de viviendas si, pero al tener 30 m2 solo daria para 1 persona
Hola buenos días, mi duda es sabe diferencia el proceso de registro de un apartamento turístico del de un CONJUNTO de APARTAMENTOS TURÍSTICOS en un edificio del cual tres plantas son VT.
Un saludo y muchas gracias
Jon
Buenos dias Jon. Los apartamentos turísticos son como apartahoteles, que tienen que ser al menos 2 para ser un conjunto. Un saludo
Gracias por tu respuesta Amaya. Entonces. ¿siendo 5 como los registro?, ¿existe un proceso especial a hacerlo de uno en uno supongo?
Un saludo.
Buenos dias Jon: son viviendas turisticas entonces? en Euskadi? Para poder contestarte mejor, necesitaria informacion. Si queres mandame la pregunta por por email info@mkrsoluciones.com Un saludo
Buenos días y felicitarte por tu post.
Tengo una duda, me gustaría alquilar dos de las tres habitaciones que tiene mi casa pero el problema es que es un bajo y no se si siendo así podría alquilarlas o no. Es una urbanización privada en san Adrián que consta en total de 5 plantas: desde el bajo hasta el cuarto.
Muchas gracias.
Buenas tardes Carlota, gracias lo primero. Segundo si es en Bilba (creo que si) el PGOU permite la legalizacion de vivienda turistica en la planta mas baja de viviendas, en tu caso seria tu vivineda. Si solo quieres alquilar por habitaciones, se puede legalizar en cualquier planta, siempre y cuando el titular de la licencia este empadronado en ella. Al numero de plazas que podria acoger la vivienda, se tiene que restar las personas empadronadas. Si nos mandas un email con la dirección exacta de la vivienda te podríamos asesorar mejor. un saludo
Buenos Dias!
Lo primero de todo, felicidades y gracias por el blog, Es de gran ayuda. Hemos empezado con los tramites para alquilar una habitacion en Bilbao y a la hora de hacer la solicitud, se piden varias cosas que no se cómo puedo conseguirlas:
– informe municipal sobre desarrollo de actividad turistica en la vivienda. Se solicita en el ayuntamiento?
– Acreditacion del derecho de uso y disfrute o gestion sobre tu vivienda. Se refiere a las escrituras del piso?
´- Designacion de la persona persona titular (en el caso de que varias personas ostenten el derecho de uso.) Esto vale con hacer un escrito en el que se nombre a la persona titular de entre los empadronados en la vivienda?
Todas esto que se pide, hay que tenerlo antes de hacer la inscripcion en el registro de empresas y actividades turisticas? o se puede ir haciendo la inscripcion?
Muchas gracias por la ayuda!
Gracias Mikel..la verdad que nos encanta servir de ayuda!
El informe urbanístico lo pide turismo una vez presentéis la documentación, por tanto no hace falta que la podáis vosotros.
La acreditación pueden ser las escrituras, nota simple del registro o contrato alquiler.
La designación de la persona que está empadronada y que tiene que se la titular de la licencia, si el contrato de alquiler es de varias personas
Toda esta documentación hay que entregarla para el registro, si no se aporta no se registra la vivienda.
Buenas!
Leo en algún comentario que si se decide por el alquiler por habitaciones existen limitaciones. Además de que no pueden ser más de 3 habitaciones , ¿cuales son?
En un piso con 4/5 habitaciones , ¿se puede destinar 3 de ellas a alquiler turístico? ¿o el piso no puede tener más de 3 habitaciones?
En el caso de ser en Casco Viejo o Bilbao La Vieja, si se trata de habitaciónes turísticas el número de planta es independiente, ¿verdad?
Muchas gracias!!
Buenas tardes Asier: Solo pueden alquilarse por habitaciones 8 plazas – las personas empadronadas. En Bilbao ademas «Se establece un número máximo de tres (3) piezas/dormitorios a ofertar en alquiler, con independencia
de las piezas que ocupe la persona titular y otras personas que mantienen la residencia efectiva en el alojamiento». Es decir, el piso puede tener tantas habitaciones como tenga pero solo alquilar 3 turisticamente. Y siempre una habitación para el residente/s. En todo Bilbao, el alquiler por habitaciones se puede ejercer en cualquier planta del edificio. Un saludo
Gracias por la respuesta!!!
De nada, Asier. Me gustaría pedirte un favor, te agradecería que dejases una reseña en mi ficha de google para ayudar a otras personas a elegir a su técnico de confianza. Gracias
Buenos dias
Tengo una segunda vivienda en portugalete. Me gustaria ponerla como alquiler turistico. La estamos reformando entera.. reforma integral. Me gustaria saber si al ser un segundo sin ascensor me darian la licencia. El permiso del ayto de portugalete me da el ok pero me faltaria todo del gobierno vasco. Gracias
Buenos dias Janire: El gobierno vasco no esta poniendo problemas para viviendas sin ascensor. la limitación o no por la altura de la planta del edifico, es dada por los Ayuntamientos, no por el Gobierno Vasco. En Portugalete de momento no hay limitaciones por la altura de la vivienda. Si quieres que te ayudemos con los tramites, te dejamos aquí nuestras tarifas. Un saludo
Hola Buenas tardes.
Muy buen artículo. en mi caso, tengo una vivienda de uso compartido con acceso independiente a la calle. En su artículo dice que el alquiler por habitaciones puede ser en cualquier planta, pero no encuentro esta información en el BOB que indica al principio.
Exactamente dónde se indica esto? no consigo encontrarlo.
Muchas gracias
Buenas tardes Gina: Eso se indica en la normativa que regula las viviendas turísticas en Bilbao. Pero no dice que se permite en cualquier planta , sino que «se excluyen de las limitaciones» que tienen las viviendas. Que es lo mismo que decir en cualquier planta Un saludo
Buenas tardes! Vivo en una casa en La Peña. Me gustaría habilitar el txoko con cocina, baño y dormitorio para alquilarlo en airbnb. Me gustaria saber en qué categoria entraria (¿alquiler por habitaciones?) y si se estan dado licencias en esa zona para alquiler turistico. Muchas gracias
Buenos días Alberto. En principio si el txoko esta como uso anex o txoko así en el ayuntamiento…no se podría alquilar porque no lo consideran «habitación». Te recomiendo que preguntes directamente en el ayuntamiento antes que nada. Seria por habitaciones por que alquilas parte de tu casa, donde sigues viviendo. Si, están dando licencias. un saludo
Hola. Tengo un apartamento de 84 m2 en el último piso de un edificio situado en el barrio de san francisco en Bilbao. En la planta 3 hay una pensión. Me gustaría ponerlo en airbnb. Sería posible? En el caso que el ayuntamiento se niegue podría denunciarles por libre competencia? Eskerrik asko
Buenos días Ander. Al ser un ático, solo lo puedes legalizar por habitaciones. Como pertenece a Bilbao la vieja, solo hay limitación de viviendas turísticas, no por habitaciones, por lo que no habría problema. La pensión del 3º probablemente tendra una licencia anterior a 1995, que fue cuando se limito los hospedajes a la primera planta. Un saludo,
Una pregunta
En mi edificio en la primera planta hay un piso turístico. Como hay dos pisos el A y el B , se puede poner otro piso turístico, es decir, 2 pisos en primera planta. Gracias
,
Buenos días Yolanda. Depende de en que población y zona este el edificio. Si es Bilbao y es zona del Casco Viejo o Bilbao la Vieja, solo puede haber 1 por edificio. Si es el resto de Bilbao, puede haber tantos como manos tenga el edifico. Si es San Sebastian y es el casco viejo, ya no puede haber mas, si es otra zona..depende de los metros cuadrados…Como ves, no puedo decirte un si o no sin mas datos. Si quieres mandarme mas datos puedes hacerlo por email a info@mkrsoluciones.com Un saludo
Hola, buenos dias. En tu post comentas que poner un piso turístico en el primer piso afecra al Casco Viejo y a Bilbao la Vieja; sin embargo, más adelante dices que cuando compartan el acceso solo se podra en el 1er. piso. Entonces yo si tengo en el barrio de Santutxu un 3er. piso, lo podría poner como alguien jamiento turístico?
Buenas tardes Natxo: la limitación de las primeras plantas es en todo Bilbao. La única manera de poner un apartamento turístico en una tercera planta, seria por habitaciones y con limitaciones. Un saludo
Hola, enhorabuena por el post.
Tengo una duda, dices que «Hoteles, pensiones, albergues u hostels: Las habitaciones no podrán estar en la plantas bajas.» Sin embargo en Bilbao están apareciendo hostels en locales comerciales como el Pil Pil Hostel en Sabino Arana, Bilbao Akelarre hostel en Deusto, Bcool Bilbao en la calle Hernani… ¿Cómo es posible? ¿Seguro que no pueden estar en las plantas bajas? Porque estos establecimientos si estoy en lo cierto sólo tienen una planta, el propio local.
Buenos días David y gracias!. Efectivamente la ordenanza prohíbe que las habitaciones estén en Planta Baja, pero esta ordenanza entro en vigor el 13 de febrero de 2018, y supongo que estos equipamientos serán con la ordenanza anterior. También podría ser que se acojan al DECRETO 102/2001, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los establecimientos hoteleros que regula las pensiones aunque no creo…También puede ser que se acojan al DECRETO 200/2013, de 9 de julio, de ordenación de los albergues turísticos….y que se consideren albergues. Intentare enterarme, e sacare otro post!. Un saludo
Hola tengo una lonja en José María Escuza y me gustaría saber si puedo poner algún tipo de alojamiento turístico ya que tiene una sobre planta y ahí podría poner la habitación.
Gracias
Rafael Vicente.
Buenas tardes Rafael, como vivienda turística no se podría porque primero habría que convertir la lonja en vivienda, y el Ayuntamietno de Bilbao califica las lonjas convertidas en vivienda en VPO, y por tanto no pueden ser destinadas mas que a uso de vivienda por el propietario. Otra cosa seria hostal, pensión….pero para eso necesitas bastantes metros cuadrados y cumplir con muchos requisitos. Un saludo
En el artículo comentas lo siguiente:
<>
He estado consultando el PER del Casco Viejo y no he alcanzado a leer nada relativo a que si existe una entreplanta no se puede poner el alojamiento turístico en la primera planta, por lo que le agradecería que comentara la fuente o el artículo.
Muchas gracias.
Buenos días Markel: la normativa indica que solo se pueden viviendas turísticas en primeras plantas, a efectos urbanísticos una entreplanta de viviendas o de locales que puedan
convertirse en viviendas, se considera primera planta. En el PGOU delayuntamiento de Bilbao dice que la vivienda turística será en la primera planta de viviendas pudiendo haber una entreplanta de locales debajo, pero el PER del casco viejo dice primera planta, por lo que urbanísticamente puede que una primera planta que tiene una entreplanta debajo de considere segunda planta. Un saludo
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