La evolución de las viviendas de uso turístico en Euskadi: Del auge a la inspección

Desde la entrada en vigor del decreto regulador en 2018, el panorama de las viviendas de uso turístico (VUT) en Euskadi ha experimentado una transformación radical, pasando de ser una actividad residual en plataformas como Airbnb a superar las 5.500 unidades en la actualidad.

A pesar de que las VUT representan una parte mínima del parque total de viviendas (aprox. 1.080.000 unidades), se han convertido en el foco del debate público y municipal sobre la escasez de vivienda habitual.

Hitos clave en la situación actual:

  • Restricciones en 2025: Desde abril de este año, es obligatorio contar con la aprobación expresa de la comunidad de vecinos para iniciar la actividad, lo que ha paralizado casi por completo las nuevas legalizaciones.
  • Intensificación de inspecciones: Ante el frenado de nuevos registros, el Departamento de Turismo ha girado su estrategia hacia la inspección exhaustiva de las viviendas ya inscritas en el REATE.
  • Requisitos técnicos: Además de la póliza de responsabilidad civil, se exige ahora un informe municipal que acredite que la vivienda cumple con la normativa urbanística local.

El conflicto con los Ayuntamientos
Lo que antes era un vacío legal o una gestión puramente autonómica, se ha convertido en un laberinto municipal. Ayuntamientos como Bilbao o San Sebastián ya cuentan con ordenanzas específicas, pero el problema surge en otras localidades.

Muchos propietarios que en su día consultaron y recibieron confirmación de que no existían requisitos municipales específicos, se encuentran ahora con informes desfavorables. El motivo recurrente es la falta de una «comunicación previa de apertura» que antes no se exigía o no se mencionaba.

Localidades como Mutriku, Leioa, Getxo y Santurtzi están siendo especialmente activas en la emisión de estos informes negativos, poniendo en jaque la continuidad de muchas viviendas turísticas legalizadas años atrás.

Por ello, os recomendamos que verifiquéis si es necesaria la comunicación previa a la apertura en vuestro ayuntamiento y, si no la habéis realizado, presentarla lo antes posible para evitar que Turismo, al tener un informe desfavorable del ayuntamiento, proceda a cesar esta licencia de vivienda de uso turístico.

¿Qué es una comunicación previa de apertura?

Simplificando, podríamos decir que es una licencia de actividad para actividades que no son clasificadas; es decir: bares, restaurantes, discotecas o talleres de vehículos.

¿Quién puede redactar una comunicación previa de apertura?

Un técnico competente, arquitecto tecnico o arquitecto.

¿Qué documentación tiene que acompañar a una comunicación previa de apertura?

En la mayoría de los casos, se requiere:

  1. Una memoria de la actividad
  2. Planos de la vivienda
  3. Declaración responsable  de comunicación previa de apertura

¿La presentación de la comunicación previa de apertura supone el pago de algún tipo de tasa en el ayuntamiento?

Sí, la presentación de una comunicación previa de apertura supone el pago de una tasa en el ayuntamiento, una única vez, y el importe suele ir en proporción a los metros cuadrados de la vivienda.

Desde MKR Soluciones ayudamos en la presentación de la comunicación previa de apertura en tu ayuntamiento para tu vivienda de uso turístico.