Si has visto una oficina o tienes una oficina en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!

Dentro del Plan General del Ayuntamiento de Bilbao 2022, el articulo 146 «Condiciones de implantación de viviendas en planta baja y de división de viviendas o cambio de uso a vivienda en edificios residenciales existentes«, y mas concreto en su punto 2 donde se exigen las siguientes condiciones para cambios de uso a vivienda (y usos asimilables) en una o más
plantas altas de edificaciones residenciales existentes.

En el supuesto de recuperación y/o restitución del uso de vivienda en plantas altas que, desde el origen, ya estuvieron destinados a dicho uso, se requerirá, exclusivamente, la acreditación de que se trata de un supuesto de recuperación o restitución del uso de vivienda en las mismas condiciones de origen.

En cambio para la autorización de cambio de uso de oficina a vivienda, las condiciones son las siguientes:

1.- El cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificación residenciales de nueva planta.

2.- La ejecución de nuevas instalaciones necesarias que deban discurrir por elementos comunes del inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilación, etc.) será un requisito previo para la concesión de la licencia de cambio de uso a vivienda.

3.- El mantenimiento de la disposición de las ventanas o huecos a la vía pública, patio de manzana o patio de parcela, sin que se autorice que la nueva tabiquería produzca particiones en los huecos existentes.

4.- El acceso a las nuevas viviendas podrá realizarse mediante:

    • El núcleo vertical de comunicaciones de acceso general a las viviendas de la edificación, sin que se autorice su modificación por el incremento del número de viviendas.
    • El núcleo de acceso propio e independiente con el que, en su caso, puedan contar la planta o plantas afectadas por la propuesta de cambio de uso.


5.- El cumplimiento de las condiciones de accesibilidad
establecidas en las disposiciones vigentes por parte de todas las viviendas resultantes o, al menos, el acceso en las mismas condiciones que el resto de las viviendas existentes en el edificio, no admitiéndose la aparición de nuevas viviendas por aplicación de este apartado en edificaciones que no dispongan de ascensor.


6.- Se autoriza la habilitación, como máximo y en cada planta, de un número de viviendas equivalente a la media de unidades de vivienda existente en las restantes plantas residenciales de la edificación.

5.- Las divisiones de viviendas no darán como resultado la creación de servidumbres de paso de redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.

6.- Sólo se admitirán divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

Os dejo aquí el extracto del PGOU Bilbao 2022 de condiciones de segregación de vivienda articulo 146.2

El punto mas peliagudo es el 1, donde exige el cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificación de nueva planta Articulo 139, 140, 141, 142, 143, 144 y145 , lo que quiere decir:

6.- Toda pieza habitable ( partes de la vivienda a excepción de los baños, aseos, pasillos, distribuidores y despensas o similares), deberá ser exterior. Por exterior se entiende:

a) Dar frente a una vía pública, calle o plaza.
b) Tener fachada sobre un espacio libre de edificación de carácter público.
c) Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado, que cumpla las condiciones mínimas necesarias para las viviendas exteriores.
d) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.

patio autorizado bilbao

7.- La vivienda mínima tendrá 45  m2, se compondrá de una habitación o pieza habitable, en la que se podrán agrupar las funciones de estar, comedor y cocina ; de un dormitorio principal y de un cuarto de baño.

También se permiten los estudios (dormitorio integrado en el estar) debiendo cumplir, en cualquier caso, las condiciones exigibles a cada una de las piezas (estar-comedor-cocina, por un lado, y dormitorio por otro), es decir, la suma de los m2 de ambas piezas

8.- La superficie útil de las piezas se ajustará en todos los casos a las siguientes dimensiones mínimas:

Superficie minima habitaciones bilbao

9.- En las viviendas con superficie útil inferior a 60 m2, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.

En las viviendas con superficie útil superior a 60 m2, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.

10.- Deberán cumplir iluminación y ventilación, con las siguientes condiciones:

a) La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, no podrá ser inferior a 1,5 m², con un ancho mínimo de 80 cms.
Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mínima (45 m2), la superficie de los huecos se aumentará en 10 cm2.

11.- Las edificaciones deberán reunir las condiciones de aislamiento acústico fijadas por la Norma Básica de la edificación correspondiente y demás normativa vigente de obligado cumplimiento.

12.- Toda pieza o local debe ser estanco y estar protegido de la penetración de humedades. A este fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones y demás puntos que puedan ser causa de filtración de aguas, estarán debidamente impermeabilizados y aislados. Las carpinterías exteriores tendrán una permeabilidad al aire de acuerdo con la Norma Básica de la Edificación correspondiente y demás normativa vigente de obligado cumplimiento.

Os dejo aquí el extracto del PGOU Bilbao 2022 de condiciones de segregación de vivienda articulo 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144 y 145

Como veis, la segregación de la vivienda ¡no es simplemente poner un tabique!.

Antes de barajar la idea de la segregación, consultar con un técnico que compruebe el cumplimiento de la normativa para no tener problemas después a la hora de legalizar la segregación, que si no cumple con la normativa NUNCA seran consideradas viviendas independientes.

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el proyecto de cambio de uso de oficina en  Bilbao, mas información aqui

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