CONVERTIR LOCAL EN VIVIENDA EN BAKIO

Si tienes un local en Bakio y te estas planteando convertirlo en vivienda, o quieres hacer una vivienda diferente ¡¡este es tu post!!

Aquí te dejo la ordenanza del Ayuntamiento de Bakio y la modificación de 2013, que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?

Este cambio de uso regulado solo será posible en locales ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano plantas bajas y/o semisótano y entreplantas de las edificaciones existentes en el Suelo Urbano Residencial Consolidado, y mientras el local  este situado en estos edificios.

• Goitisoloalde nº 6, edificio la Mota.
•  Basigoko bide nagusia nº 53.
• Errenteriako bidea nº 6, 8, 10, 12, 14, y 16, edificio Sagarlanda.
• Birjilandako bidea nº 5, edificio Torre del Sol.
• Zabala bidea nº 1, edificio Gurbitzgane.
• Zabala bidea nº 8, 10, 12, 14 y 16, edificio Gurbisondo.
• San Pelaioko bide nagusia nº 64, edificio Burgo-etxe.
• Gibelorratzagako San Pelaio 39, Beko-etxe.
• San Pelaioko bide nagusia nº 66, edificio Arbeburu.
• San Pelaiko bide nagusia nº 68, 70 y 72, edificio Izpi-orlegi.
• Mendialdeko bidea nº 1, 3, 5 y 7, edificio Aitz–gane.
• Mendialdeko bidea nº 2, edificio Itxas-gane.

En junio de 2013 se modifico la ORDENANZA REGULADORA DEL CAMBIO DE USO DE LOCALES EN VIVIENDA de BAKIO excluyendo los siguientes portales de la posibilidad de conversión

• ZARRAKOA BIDEA Nº: 5-7-9
• BASIGOKO BIDE NAGUSIA Nº: 25-27-29-31-33-35-37-39-41-43-116-59-91
• SABINO ARANA ETORBIDEA Nº: 1-2-3-4-5-6-8-10
• BENTAKOLANDA Nº: 1-3-5-6
• SAN PELAIOKO BIDE NAGUSIA: 17-19-21-34
• BIDEZABAL KALEA Nº: 2
• ANBIETAKO GOIENKALEA N: 1-2
• BENTAKO PLAZEA Nº:1
• BENTAZAR KALEA Nº: 1-3

¡OJO! La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración de vivienda de protección pública tasada municipal de forma permanente y estará sujeta al régimen y condiciones establecidas en la Ordenanza Municipal Reguladora de la Vivienda Tasada Municipal de Bakio

Pero además, ¿Qué tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.- El local habrá de contar con fachada, en toda su altura, por encima de la rasante del espacio exterior en, al menos, el 75% del perímetro del local, que no esté en contacto con otros locales.
En caso de que el nuevo uso residencial colinde con actividades clasificadas, tales como talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado y cualesquiera otra de naturaleza análoga, deberán adoptarse las medidas correctoras legalmente previstas para que pueda desarrollarse un uso residencial junto a aquéllas.

2.- El uso en las plantas superiores del local, deberá ser también residencial. Excepcionalmente se podrá admitir habilitaciones en plantas semisótano con una ÚNICA PLANTA (PLANTA BAJA) con usos no residenciales sobre ella, con la condición de que el local cuyo uso se modifica asuma como carga la realización del aislamiento necesario.

Para ello se exigirá la realización de un proyecto de insonorización que aísle en caso de emisiones de hasta 90 dB(A) a los locales habilitados para uso de vivienda, hasta unos niveles máximos de 40 y 30 dB(A) en nivel continuo equivalente en Leq 60 seg, ni los 45 y 35 dB(A) medidos como Lmax. a partir de las 8 y 22 horas respectivamente.

El cambio de uso deberá realizarse en todo la planta o unidades completas separadas por elemento común, si esto no es así, el local cuyo uso se modifica deberá asumir como carga el aislamiento del contiguo, no residencial, que precise el nuevo uso residencial.

Para ello se exigirá un proyecto de insonorización que garantice un aislamiento mínimo de 60 dB(A), con los locales colindantes

3.- El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio, justificando, en todo caso, el cumplimiento de la Ley 20/97 para la Promoción de la Accesibilidad y en lo relativo al Anexo V. Artículo 2.4. del Decreto 68/2000 de 11 de abril.

Excepcionalmente podrán autorizarse accesos directos, desde la vía pública a la vivienda, cuando no sea posible su realización desde los elementos comunes del edificio y siempre que se garantice con el nuevo acceso, el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 20/97 para la Promoción de la Accesibilidad y sus Normas Técnicas de Desarrollo. En estos casos, deberá existir un zaguán exterior de al menos 2 m de fondo por 3 m de ancho.

¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

La vivienda resultante tendrá que cumplir las normas generales de la edificación del Planeamiento municipal vigente

Al hablar de planeamiento vigente,  al considerarse las viviendas resultantes como viviendas , se deberá consultar con el ayuntamiento si además de las Normas Subsidiarias de Bakio se tienen que cumplir la Ordenanza de Viviendas de Protección Oficial.

Además, con la entrada en vigor del Decreto de habitabilidad del Gobierno Vasco se tendrá que consultar al Ayuntamiento de Bakio si es obligatorio su cumplimiento.

Las condiciones que se indican en las Normas Subsidiarias de 2003 del ayuntamiento de Bakio dictan:

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la vivienda con una habitacion o pieza habitable, en la que se podrá agrupar las funciones de estar, comedor y cocina; de un dormitorio principal y de un cuarto de baño, con una superficie útil no inferior a 45 m².

Con carácter general, la altura útil  no podrá ser inferior a 2,50 m

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación .

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas.

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de convertir un local en vivienda en Getxo y Bilbao.

Contactanos y valoraremos las posibilidades del local para ser vivienda.