CONVERTIR LOCAL EN APARTAMENTOS TURÍSTICOS BILBAO

CRITERIOS QUE DEBE CUMPLIR UN LOCAL EN PLANTA BAJA PARA SER VIVIENDA BILBAO

En los criterios para la autorización de conversión de locales de plantas bajas en viviendas, se han incorporando las siguientes condiciones de exclusión por tema de UBICACION:

• Locales que den frente a calles con niveles de ruido superiores a 65 decibelios por el día y 55 por la noche. (linea roja)
• No estar ubicados en ámbitos afectados por las zonas inundables según el Plan Hidrológico aprobado por URA. (linea azul)
• No estar ubicados en ámbitos correspondientes a los Corazones de Barrio y al Área Central.  (zonas azules y marrones)

Que aparecen en el plano VI.2:

En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en el área central y los corazones de barrio y otras no, el régimen de uso de la planta baja se adecuará a las condiciones siguientes:

– La parte de la planta con frente al área central y los corazones de barrio se destinará a usos no residenciales autorizados en un fondo mínimo de 8 m.

– El resto de la planta con frente a calles o espacios no incluidos en el área central y los corazones de barrio podrá destinarse a vivienda siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello, incluidas las expuestas en los apartados anteriores.

En el supuesto de que una edificación cuente con una o más fachadas que, en su totalidad o parcialmente, den frente a calles o espacios públicos no edificados en los que no se cumplen los objetivos acústicos mencionados en el apartado A y otra u otras fachadas en las que sí se cumplen, total o o parcialmente, se autoriza la implantación de viviendas en la planta baja siempre que, además de las expuestas en los apartados anteriores, se cumplan las condiciones siguientes:

– Las habitaciones o dependencias de pernoctación y estancia (excluida la cocina) no podrán situarse en ningún caso en la franja de 3 m de profundidad paralela a la fachada con frente a la calle o espacio público en el que no se cumplen los citados objetivos acústicos.

– Los huecos de iluminación y/o ventilación de esas habitaciones y dependencias deberán situarse, como mínimo, a una distancia de 4 m respecto de la fachada o fachadas con frente a los espacios afectados por los citados problemas acústicos.

Se autoriza asimismo la implantación del uso de vivienda en esas mismas condiciones en las plantas de edificaciones residenciales que en uno o más de sus frentes a calle o espacio público sean planta baja y en los restantes planta primera.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:

Solo se permite la conversión si las plantas inmediatamente superiores son viviendas y las fachadas tienen que dar a calle o urbanización privada

• Destino continuado y descendente de las plantas de edificación al uso de vivienda. En el caso de que cualquiera de las plantas superiores, incluida la primera planta alta, se destine de hecho, en su totalidad o parcialmente, a usos distintos de la vivienda, esta no será autorizada en las plantas inferiores, en ninguna de sus partes.

• La calle o espacio inferior al que dé frente la fachada de la edificación ha de corresponderse:

  • Bien con una calle urbanizada de libre acceso y uso público de un mínimo de 5 m de ancho en toda su extensión, sin que sean admisibles accesos a través de pasadizos, galerías o soportales que no garanticen la evacuación y la entrada de los servicios de extinción de incendios.
  • Bien con un espacio(s) libre(s) de edificación público(s) o privado(s) que, además, cuente con vistas rectas no inferiores a 16 m hacia espacios libres de edificación y con superficie mínima de 300 m².
  • No dar frente su fachada a soportal, porche u otro elemento asimilable, por no considerarse esta alineación exterior o interior autorizada, sin que se puedan garantizar las condiciones relativas al programa de vivienda exigibles (art. “144.1”).
  • No estar destinadas expresamente a otros usos (terciarios, aparcamiento…) por este Plan (en sus Normas Urbanísticas Particulares) o el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.

• Haber transcurrido un periodo de cinco años desde la obtención del permiso de primera utilización del edificio.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL LOCAL:

• En el supuesto de que el local afectado colinde con actividades clasificadas (talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas comunitarias de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado, cualesquiera otras de naturaleza análoga) deberán adoptarse y ejecutarse las medidas correctoras legalmente previstas para el desarrollo del uso residencial en su colindancia.
• En los cambios de uso, deberá adecuarse a los parámetros edificatorios, a las condiciones estéticas, de habitabilidad de las viviendas y de seguridad, privacidad y acceso a las edificaciones y parcelas residenciales (art. 147…) establecidas en el planeamiento, ordenanzas, etc. vigentes. Es decir:
  • El acceso a las viviendas resultantes del cambio de uso de locales situados en planta baja, entresuelo y en la primera planta baja descolgada, siempre y cuando el núcleo vertical de comunicaciones de las viviendas existentes llegue desde el portal situado en la calle superior hasta la misma, ha de realizarse con carácter general
    • Preferentemente, desde el interior de la edificación afectada y, en concreto, desde sus elementos comunes (portal o núcleo vertical de comunicaciones).
      – Complementariamente y previa justificación de la inviabilidad o desproporcionalidad de la solución anterior, desde el espacio privado (terraza, jardín…) exterior siempre que, además de disponerse de él, no esté sujeto a servidumbre de uso público.
      – Excepcionalmente y previa justificación de la imposibilidad física de las soluciones anteriores, o en el supuesto de tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autorizará acceso desde el exterior desde espacios de uso público.

En el caso de no tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autoriza un único acceso desde el exterior para la totalidad de las viviendas resultantes de la citada planta, mediante nuevo portal ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
No se permitirán accesos independientes para cada vivienda de un mismo portal, a no ser que la misma se corresponda con semiplanta completa, sin colindancia con otros locales de la misma planta.

• • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida en la totalidad de las plantas bajas descolgadas y, en su caso, en la baja desde la calle inferior, será necesario un nuevo núcleo vertical de comunicaciones y nuevo portal, de conformidad con las condiciones recogidas en el apartado 1 de este artículo, situándose este nuevo portal en la fachada que dé frente a calle o espacio de uso público a la cota inferior.
    Cuando la propuesta de cambio de uso parcial afecte a plantas completas, bajas convencionales o descolgadas y de entresuelo, donde se justifique debidamente la imposibilidad física de practicar dicho acceso desde elementos comunes, se autorizará un único acceso desde el exterior desde espacios de uso público, mediante nuevo portal
    ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
  • A los efectos de la aplicación de la Normativa Técnica de accesibilidad, así como del Decreto 68/2000, de 11 de abril del Gobierno Vasco, para la promoción de la accesibilidad o norma que lo sustituya, únicamente en los cambios de uso de una única vivienda de locales situados en planta baja y entresuelo, sin obligación de construir nuevo portal o núcleo vertical de comunicaciones, las obras precisas para el cambio de uso se considerarán como reforma de vivienda unifamiliar, sin perjuicio de la exigencia de la accesibilidad hasta la entrada a la misma.

Condiciones a cumplir de privacidad y seguridad:

La autorización e implantación de viviendas previstas en la planta baja (convencional y descolgada) o entresuelo de edificaciones residenciales existentes y consolidadas, distintas de las mencionadas en el apartado 1 (artículo 146), se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones:

• Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín…) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
• La condición 2 requiere el cumplimiento del conjunto de los requisitos siguientes:
  • El suelo del local afectado ha de estar, como mínimo, 0,50 m por encima de la rasante del espacio público exterior.
  • El alfeizar de todos los huecos que iluminen o ventilen las habitaciones o piezas habitables de la vivienda deberá estar situado a una altura igual o superior a 1,50 m sobre el nivel del espacio público exterior al que de frente.
  • El alfeizar de, como mínimo, 1 hueco que ilumine o ventile cada habitación o pieza habitable de la vivienda no podrá estar a una altura superior a 1,20 m medido desde el suelo del interior de la vivienda.

Además desde la entrada en vigor del Decreto 20/2022 de habitabilidad del Gobierno Vasco, el ayuntamiento de Bilbao esta exigiendo que los apartamentos turísticos cumplan con los requisitos del Anexo I de dicho Decreto 20/2022