Si tienes un local en Ermua y te estas planteando convertirlo en vivienda, o quieres hacer una vivienda diferente ¡¡este es tu post!!

Aquí te dejo los requerimientos del Ayuntamiento de Ermua que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

ordenanza_viviendas_planta_baja_Ermua

La escasez de vivienda y el cambio en los hábitos comerciales han hecho que muchos propietarios de locales en Ermua se planteen una pregunta muy inteligente: ¿Puedo transformar mi local a pie de calle en una vivienda totalmente legal?

La respuesta es sí, pero bajo unas condiciones muy estrictas. El Ayuntamiento de Ermua cuenta con una ordenanza reguladora específica para el cambio de uso de local comercial a vivienda en planta baja. Su objetivo es doble: revitalizar barrios con lonjas vacías y garantizar que los nuevos hogares cumplan con unos estándares óptimos de salud, habitabilidad y seguridad.

Si estás pensando en invertir o transformar una lonja, en MKR desgranamos los puntos clave de la normativa de Ermua para que sepas si tu proyecto es viable.

1. La ubicación es la clave: Las 3 zonas de Ermua

No todos los locales del municipio se pueden convertir en viviendas. El Ayuntamiento divide el territorio en tres ámbitos según el tránsito de peatones y su tradición comercial:

  • Ámbito Libre: Corresponde a las zonas periféricas y menos transitadas. Aquí se permite el cambio de uso y se admite que el acceso sea directo desde la vía pública (a través de un vestíbulo previo propio) siempre y cuando se demuestre que es imposible hacerlo desde el portal común del edificio.

  • Ámbito con Acceso Común: Zonas transitadas pero no estrictamente comerciales. En este caso, está prohibido el acceso directo desde la calle. La entrada a la vivienda deberá realizarse obligatoriamente a través de los elementos comunes del edificio (el portal) o mediante un vestíbulo previo adaptado.

  • Ámbito No Válido (Zonas Céntricas): El centro urbano de Ermua está protegido para mantener el comercio local y los servicios terciarios. En estas calles está prohibido transformar una planta baja en vivienda; la única excepción que abre la ordenanza en estas áreas es para las entreplantas.

💡 Nota técnica sobre el acceso: Si la vivienda se diseña con un vestíbulo previo propio desde el exterior, la ordenanza exige que este espacio mida al menos 1,50 metros de ancho por 1,50 metros de fondo.

2. Dimensiones y Superficies Mínimas

Para evitar la proliferación de infraviviendas, Ermua establece que una vivienda resultante de un cambio de uso debe tener una superficie útil mínima de 40 m² (excepcionalmente se admiten 35 m² si la distribución, ventilación e iluminación son excelentes).

Además, las estancias interiores deben respetar obligatoriamente estas medidas:

  • Estancia (Salón): Mínimo 12 m² (debe poder inscribirse un círculo de Ø 2,80 m).

  • Estancia-Comedor-Cocina (Espacio unificado): Mínimo 16 m² si es para un solo dormitorio; 18 m² para dos dormitorios; y 20 m² para el resto.

  • Cocina independiente: Mínimo 7 m² (o divisible en 5 m² de cocina y 2 m² de lavadero).

  • Dormitorio principal (conyugal): Mínimo 10 m² (con armario ropero obligatorio de al menos 0,60 x 1,20 m).

  • Dormitorio doble / sencillo: Mínimo 8 m² y 6 m² respectivamente.

  • Cuarto de baño principal: Mínimo 3 m² con un lado libre de al menos 1,5 metros.

3. Alturas, Sótanos y «Trucos» de Diseño

La normativa de Ermua cuenta con limitaciones físicas muy claras sobre el volumen del espacio:

  • Altura libre mínima: Todo el piso debe tener una altura de 2,40 metros (se permite un pequeño margen del 5% de la superficie a un mínimo de 1,50 metros en zonas abuhardilladas o falsos techos). Los pasillos y baños pueden bajar a 2,20 metros.

  • Entreplantas: Si el local es excepcionalmente alto (más de 4,90 metros de altura libre), la ordenanza te permite construir una entreplanta para ganar metros cuadrados utilizables.

  • Sótanos prohibidos: Los locales que tengan configuración de sótano quedan totalmente descartados para uso residencial.

4. Iluminación, Ventilación y un detalle crítico: El Tendedero

Vivir en una planta baja no significa vivir a oscuras. Ermua exige que las viviendas sean totalmente exteriores y limita la profundidad del local: ninguna estancia puede estar a más de 10 metros de distancia de una ventana que dé a la calle o a un patio de manzana aprobado.

  • Luz natural: Las ventanas del salón y cocina deben sumar una superficie acristalada equivalente a 1/6 de la superficie útil de la habitación. En los dormitorios, debe ser de 1/8.

  • Salida de humos de la cocina: Es obligatorio instalar un conducto de evacuación de gases que suba hasta el tejado (cubierta) del edificio. Solo en casos de extrema dificultad técnica —y con el consentimiento por escrito de los vecinos— se permitiría una salida directa a fachada, siempre que esté a más de 3 metros de cualquier ventana de los pisos superiores.

  • El tendido de ropa: La ordenanza es tajante: está terminantemente prohibido tender ropa hacia la vía pública o a patios de acceso público. Si el local no tiene un espacio interior de tendedero ventilado, el proyecto deberá incluir obligatoriamente la instalación de una secadora de ropa.

5. Aislamiento del suelo y Privacidad

Por motivos sanitarios, para evitar las humedades por capilaridad y el contacto frío con el terreno, la ordenanza exige la construcción de un forjado sanitario de 25 cm de espesor en el suelo del local (salvo que debajo haya un sótano ajeno). Además, siempre que la altura lo permita, se aconseja elevar la vivienda 1 metro sobre la rasante de la calle para proteger la intimidad de los residentes frente a las miradas de los viandantes.

6. El filtro definitivo: La Comunidad de Propietarios

Puedes cumplir cada milímetro de las medidas de las habitaciones y tener la altura perfecta, pero el Artículo 6 de la ordenanza dictamina que para obtener la licencia municipal de cambio de uso es obligatoria la conformidad por parte de la comunidad de vecinos del edificio. Dado que para abrir nuevas ventanas, modificar la fachada o conectar las bajantes a las tuberías generales se tocan elementos comunes, este paso es ineludible.

Además, desde la entrada en vigor del Decreto 80/2022 de habitabilidad del Gobierno Vasco, los ayuntamientos están obligando a cumplir dicho decreto.

¿Cómo empezar tu cambio de uso en Ermua con MKR?

Transformar una lonja comercial en un hogar de diseño y completamente legal es un proceso complejo que requiere precisión técnica y conocimiento de la administración. En MKR te acompañamos en todo el trayecto:

  1. Estudio de viabilidad previo: Analizamos el plano de Ermua para verificar si tu local está en el ámbito permitido y si cumple las medidas.

  2. Proyecto Arquitectónico: Diseñamos un espacio moderno, optimizando la luz natural y garantizando el cumplimiento de la ordenanza.

  3. Gestión de licencias y Obra: Nos encargamos de tramitar el proyecto en el Ayuntamiento.

¡No dejes que tu local siga vacío! Ponte en contacto con el equipo de MKR y estudiaremos tu caso.