Con la aprobación definitiva de la modificación del documento de Normas Subsidiarias de Planeamiento de Zumaia relativa a la ordenación urbanística de los establecimientos de alojamiento turístico, se permiten la legalización de viviendas de uso turístico y regularización de las viviendas de uso turístico existentes en Zumaia.

Os dejo aquí el texto modificado de las Normas Urbanísticas, y mas abajo mi análisis.

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Desde hace varios años el ayuntamiento de Zumaia no permite la legalización de las viviendas de uso turístico (VUT) porque se encontraba en el proceso de modificación de sus Normas Subsidiarias para poder regular las viviendas turisticas.

Con la publicación de la modificación de las Normas Subsidiarias, por fin se pueden legalizar las VUT en Zumaia, pero con muchas limitaciones tanto urbanísticas como por zonas.

Vamos a separar entre las viviendas de uso turístico NUEVAS y las viviendas de uso turístico EXISTENTES que ya estén registradas en el REATE, antes de la publicación de la modificación de las Normas Subsidiarias.

NUEVAS VIVIENDAS DE USO TURISTICO, INTEGRAS O POR HABITACIONES

Limitación de planta para las VUT

Según la modificación de las Normas Subsidiarias, las VUT pueden estar en edificios de uso residencial pero:

  • No pueden estar en planta baja a no ser que las habitaciones estén en planta superior.
  • Pueden estar en planta primera accediendo desde las escaleras comunes del edificio.
  • Pueden estar en plantas superiores a la primera planta, siempre y cuando tengan acceso independiente del resto de las viviendas.

Condiciones de  habitaciones de vivienda particular para uso turístico (HT).

Las habitaciones de vivienda particular para uso turístico (HT), tienen que cumplir:

  • Debe constituir el domicilio habitual y permanente de la persona que solicita estar en el registro, y en todo caso, deberá estar empadronado en la vivienda
  • Estar inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE).
  • Tener permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad.
  • No podrán ofertarse más de tres habitaciones en alquiler.
  • Deberá mantenerse para uso propio del residente o residentes de la vivienda, la siguiente superficie mínima:
    • 25 m² (útiles), para el caso de una persona.
    • 33 m² (útiles) para el caso de dos personas.
    • 15 m² (útiles) por persona para tres o más personas.

Condiciones urbanísticas de las viviendas de uso turístico (VUT)

  • Siempre estarán en edificios de uso residencial
  • La superficie a destinar como vivienda de uso turístico (VUT) se sujetará a los siguientes parámetros:
    • 8 % de la superficie total indicada en el Catastro de Gipuzkoa para las fincas destinadas a vivienda, en caso de ubicación en la Zona Centro definida en el plano O.12.
    • 12 % de la superficie total indicada en el Catastro de Gipuzkoa para para las fincas destinadas a vivienda, en caso de ubicarse fuera de la Zona Centro definida en el plano O.12.
  • Si en el edificio ya existen previamente usos de alojamiento de cualquier tipo (establecimientos de alojamiento o viviendas para uso turístico), no podrán habilitarse nuevas VUT.
  • El tamaño mínimo de la vivienda destinada a VUT será de 45 metros cuadrados útiles.
  • Solo las viviendas en régimen libre podrán ser transformadas en viviendas para uso turístico (VUT).
  • Cuando se pretenda habilitar una vivienda de uso turístico (VUT) como consecuencia de la división de viviendas existentes, deberán cumplirse las condiciones de implantación establecidas con carácter general y habilitarse un acceso independiente respecto de las viviendas residenciales, salvo que la VUT se sitúe en planta primera.
  • Cumplir los mismo requisitos técnicos exigibles a las viviendas residenciales.

Condiciones operativas de viviendas de uso turístico (VUT)  y habitaciones de vivienda particular para uso turístico (HT).

    • Deberán estar inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
    • No podrán tener ningún residente empadronado ni ser residencia habitual.
    • Deberán tener permiso de primera ocupación como vivienda o cédula de habitabilidad y ser aptas para el uso residencial de acuerdo con la normativa tecnica aplicable.
    • Deberá formularse comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada, sin perjuicio de la obligación de contar, en su caso, con las licencias o autorizaciones sectoriales adicionales necesarias, en particular las establecidas en la normativa turística.
    • Se realizará una comunicación previa por cada inmueble que se destine a vivienda para uso turístico.
    • Si se proyectaran obras en el inmueble, con carácter previo a registrar la comunicación previa deberá obtenerse la
      oportuna licencia de obras.
    • La comunicación previa deberá emitirse en el modelo municipal de comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada turística habilitado al efecto. En la memoria deberá especificarse de manera clara y precisa:
      • Identificación completa de la persona propietaria de la vivienda con especificación, como mínimo, de su nombre y apellidos o denominación social en el caso de persona jurídica, Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Fiscal, domicilio, correo electrónico y teléfono de contacto.
      • Nota simple registral.
      • Modalidad alojativa.
      • Número máximo de ocupantes. Se establecerá con los ratios de sobreocupación fijados en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

VIVIENDAS DE USO TURISTICO EXISTENTES

¿Qué supone estas modificaciones en el PGOU para las viviendas turistas ya existentes en Zumaia? 

Las viviendas de uso turístico (VUT) habilitadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ordenación prevista en esta modificación, no están sometidas a las condiciones nuevas, excepto en el caso de que se produzca un incremento de la capacidad de alojamiento o cambio de titularidad.

Pero se establece un plazo de un año a partir de la entrada en vigor de esta modificación, para adaptarse y acreditar ante el Ayuntamiento de Zumaia, el cumplimiento de las condiciones operativas Es decir:

    • Deberán estar inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
    • No podrán tener ningún residente empadronado ni ser residencia habitual.
    • Deberán tener permiso de primera ocupación como vivienda o cédula de habitabilidad y ser aptas para el uso residencial de acuerdo con la normativa tecnica aplicable.
    • Deberá formularse comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada, sin perjuicio de la obligación de contar, en su caso, con las licencias o autorizaciones sectoriales adicionales necesarias, en particular las establecidas en la normativa turística.
    • Se realizará una comunicación previa por cada inmueble que se destine a vivienda para uso turístico.
    • Si se proyectaran obras en el inmueble, con carácter previo a registrar la comunicación previa deberá obtenerse la
      oportuna licencia de obras.
    • La comunicación previa deberá emitirse en el modelo municipal de comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada turística habilitado al efecto. En la memoria deberá especificarse de manera clara y precisa:
      • Identificación completa de la persona propietaria de la vivienda con especificación, como mínimo, de su nombre y apellidos o denominación social en el caso de persona jurídica, Documento Nacional de Identidad o Número de Identificación Fiscal, domicilio, correo electrónico y teléfono de contacto.
      • Nota simple registral.
      • Modalidad alojativa.
      • Número máximo de ocupantes. Se establecerá con los ratios de sobreocupación fijados en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

Si no se realiza la adaptación, se dará de baja la VUT prohibiendo su actividad.

Para volver a dar de alta la VUT se exigirá el cumplimiento de las determinaciones prescritas en la modificación de las Normas Subsidiarias.