Se ha publicado el 23 de febrero de 2025 en el Boletín de Gipuzkoa de la aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana referente a los usos de hospedaje 

Aquí os dejo el texto integro publicado en el BOG, y mas abajo mi análisis

Aprobación definitiva de la modificación del Plan General San Sebastian

Zonas de hospedaje y alojamiento turístico San Sebastian Donosti

Zonas de hospedaje y alojamiento turístico - Ostatu erabilerak ezartzeko zonak

Los principales puntos de la modificación es:

Uso Hospedaje

Se incluyen en este uso hoteles, hoteles-apartamento, pensiones, albergues, apartamentos turísticos, campings, viviendas para uso turístico, las habitaciones en viviendas particulares para uso turístico, casas rurales y asimilados, autocaravanas con pernoctación, etc.
Se incluyen en él las residencias universitarias, los colegios mayores, las hospederías de los conventos y otros de condiciones y naturaleza similares a los anteriores, en el supuesto de que desarrollen actividades turísticas abiertas al público en general, de forma temporal en el año.

Zonificación

Se divide la ciudad en Zona 1 y Zona 2:

  • Zona 1 (Zona Saturada): Comprende los barrios de El Antiguo-Ondarreta, Centro, Gros, Ibaeta y una parte de Egia (Paseo de Francia, Paseo del Urumea y Aldunaene)
  • Zona 2: Formada por el resto de los ámbitos urbanísticos de la ciudad que no están incluidos en la Zona 1
¿Dónde se pueden legalizar nuevas viviendas turísticas?
La normativa establece una prohibición general de implantar nuevos usos de hospedaje en las plantas de edificios que el planeamiento destina a uso residencial en ambas zonas.
Sin embargo, existen excepciones específicas para la Zona 2:
    • En parcelas residenciales (ensanche y edificación abierta): Solo se autoriza la implantación de nuevos usos de hospedaje en la Zona 2 bajo condiciones muy estrictas:
      • Deben situarse en plantas bajas o en plantas donde no esté autorizado el uso residencial.
      • Las habitaciones o dependencias donde se duerma no pueden estar en la planta baja.
      • La vivienda turística debe tener un acceso independiente al de los vecinos del edificio (aunque puede compartirlo con otros usos no residenciales autorizados).
    • Edificios del Patrimonio (Grados A, B y C): Existe una excepción para edificios catalogados en el Patrimonio Urbanístico Construido (PEPPUC) con grados de protección A, B o C en parcelas de «bajo desarrollo». En estos casos, se puede autorizar el uso de hospedaje incluso si el edificio es residencial, siempre que se presente una propuesta arquitectónica detallada que garantice la preservación de sus valores culturales y sea aprobada por el Ayuntamiento tras un informe del Consejo Asesor de Patrimonio.
Consolidación de viviendas ya legales
Las viviendas turísticas que ya estaban legalizadas antes de la entrada en vigor de esta modificación se consideran consolidadas, siempre que cumplan con los requisitos legales y autorizaciones municipales vigentes en el momento de su apertura o hayan sido legalizadas con posterioridad.
En resumen, la legalización de nuevas viviendas turísticas está prácticamente vetada en los barrios del centro y la costa (Zona 1) y queda limitada en el resto de la ciudad (Zona 2) a locales con acceso independiente y que no ocupen plantas destinadas a residencia habitual.
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