CONVERTIR LOCAL EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA EN ALONSOTEGI 2026

El Ayuntamiento de Alonsotegi ha aprobado definitivamente la ORDENANZA REGULADORA PARA LA CONVERSIÓN EN VIVIENDA TASADA MUNICIPAL DE LOCALES EN PLANTA BAJA DE EDIFICIOS RESIDENCIALES.

Ahora analizaremos lo que indica la nueva ordenanza, pero como puntos más destacables habrá que señalar:

1. Los locales que se pueden convertir en suelo urbano menos las calles indicadas.
2. La nueva vivienda no podrá tener una superficie útil inferior a 47 m²
3. La vivienda resultante será vivienda de protección publica tasada municipal

Para ello habrá que observar el cumplimiento de los locales transformados en viviendas los siguientes aspectos:

1.- UBICACION

No se permitirá la transformación de locales en vivienda en las calles indicadas en rojo:

2.- CONDICIONES GENERALES

• Quedan excluidos de la posibilidad de cambio de uso a vivienda los locales en los que, en el momento de la solicitud de licencia de reconversión a uso residencial, no hubiera trascurrido al menos un plazo de dos (2) años desde el cese de la última actividad de tipo comercial, terciario, o de garaje o aparcamiento, constatada en el mismo.
• El uso en las plantas superiores del local, deberá ser también residencial.
• El cambio de uso deberá realizarse en toda la planta o unidades completas separadas por elemento común. En caso contrario, el local cuyo uso se modifica deberá asumir como carga el aislamiento acústico del contiguo no residencial, que precise el nuevo uso residencial.
• No se autorizará el cambio de uso en las zonas del municipio afectadas por el riesgo de inundabilidad sin los permisos sectoriales correspondientes.

3.- ACCESOS Y ACCESIBILIDAD

• El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse prioritariamente a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique.
• En caso de que dicho acceso no sea física, funcional o legalmente posible, y de forma excepcional y justificada, se podrá autorizar el que se efectúe directamente desde el espacio exterior no edificado al que, de frente, mediante la habilitación de un nuevo portal, o vestíbulo/distribuidor independiente, al que podrán abrir las puertas de acceso de una, o más viviendas. Dicho vestíbulo, tendrá unas dimensiones mínimas que permitan, al menos, la inscripción en el mismo de un círculo de diámetro 1,50 m.
• La superficie de este espacio de acceso, no computará a efectos del control de la superficie mínima de la vivienda.

4.- CONDICIONES DE HABITABILIDAD

La nueva vivienda deberá acreditar el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que determina el planeamiento municipal vigente y el Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales.

4.- CONDICIONES DE PRIVACIDAD Y SEGURIDAD

• La autorización e implantación de viviendas en la planta baja de edificaciones residenciales se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones de privacidad y seguridad:
  • Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín…) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
    b) La condición 2 requiere el cumplimiento del conjunto de los requisitos siguientes:
    — El suelo del local afectado ha de estar, como mínimo, 0,50 m por encima de la rasante del espacio público exterior.
    — El alfeizar de todos los huecos que iluminen o ventilen las habitaciones o piezas habitables de la vivienda deberá estar situado a una altura igual o superior a 1,50 m sobre el nivel del espacio público exterior al que de frente.
    — El alfeizar de, como mínimo, 1 hueco que ilumine o ventile cada habitación o pieza habitable de la vivienda no podrá estar a una altura superior a 1,20 m medido desde el suelo del interior de la vivienda.
• Las condiciones anteriores no son de aplicación en aquellos casos en los que condicionen o impidan el correcto cumplimiento de los requisitos de accesibilidad en el supuesto de que la vivienda se destine a alojamiento de persona discapacitada con movilidad
  reducida permanente
• Cuando los huecos de iluminación o ventilación de la fachada de un edificio estén situados a una altura exterior menor de 2 metros desde la cota inferior del hueco hasta la cota exterior de la rasante, de acuerdo con lo establecido en el apartado «I-A.1: Condiciones de seguridad» del anexo I del Decreto 80/2022 o normativa que le sustituya,
  será obligatorio disponer de sistemas de seguridad contra el intrusismo. relación con el programa mínimo exigible a las viviendas que se generen al amparo de esta ordenanza se estará específicamente a las exigencias que derivan de lo señalado en el Decreto autonómico 80/2022

5.- TENDEDERO

• Todas las viviendas resultantes del cambio de uso deberán garantizar el cumplimiento del Decreto 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la
  Comunidad Autónoma del País Vasco o normativa que le sustituya.
• Queda prohibido el tendido de la ropa a vía pública o a patio de manzana de acceso público.3. En caso de que las viviendas de planta baja cuenten con un espacio exterior privativo (terraza, jardín, …) sin acceso público, el tendido de la ropa se podrá hacer en
  éste, siempre y cuando dispongan de protección de vistas directas desde el espacio de uso público exterior.
• En ausencia de éstos, o de patios de parcela o patios interiores de luces, la vivienda contará con una de las siguientes soluciones:
  • Un espacio interior destinado al tendido de la ropa, diseñado de forma que esté permanentemente ventilado, y tenga absoluta protección de vistas de la ropa desde el espacio público exterior, de tal forma que garantice la continuidad de la fachada. Para ello, un 20% del hueco o ventana estará abierto permanente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del espacio. Abertura que no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda.
  • La instalación del electrodoméstico correspondiente, el cual se deberá ubicar bien en la cocina, en el baño o cuarto independiente. La existencia y funcionamiento de la secadora de ropa se considerará como requisito indispensable para el otorgamiento de la licencia de primera utilización de la nueva vivienda.

6.- CALIFICACION DE LAS VIVIENDAS RESULTANTES

• La vivienda resultante de la conversión tendrá la calificación permanente de vivienda de protección pública de régimen tasado municipal y estará sujeta al régimen establecido en la normativa de vivienda y en la presente Ordenanza.