Ayer, 25 de febrero de 2026, se presento el anteproyecto de la nueva ley de turismo 2026 para Euskadi. Aquí os dejo el texto integro, y mas abajo mi análisis.
En este anteproyecto se intenta definir y corregir las carencias del Decreto 101/2018 que regulaba las viviendas turísticas, y por fin dar forma a la figura del gestor de viviendas turísticas. Los puntos mas importantes son:
1.- Incorpora la prohibición de abrir nuevas viviendas turísticas en las zonas tensionadas (proveniente de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda).
Esta prohibición ya estaba desde enero de 2026
2.- Añade la necesidad de renovar la inscripción en el REATE de las nuevas viviendas turísticas cada 5 años.
Si la renovación implica el cumplimiento de las nuevas limitaciones urbanísticas de los ayuntamientos (ya se esta haciendo así en Cantabria y Valencia), todas las viviendas turísticas que no las cumplan estarían fuera. Por ejemplo, en Bilbao se han prohibido las viviendas turísticas en la zona de mas alta concentración (prácticamente todo Bilbao) si no tienen acceso independiente y accesible.
Si se aplica a todas las viviendas turísticas actuales, en 5 años todas las viviendas que no lo cumplan estarían fuera, prácticamente el 99% de las viviendas turísticas de esa zona. Aunque si bien dice nuevas viviendas turísticas, podría no ser retroactivo. Pero no tenemos mas información.
3.- Se amplían los canales de comercialización, intermediación y publicidad de las viviendas turísticas, haciendo referencia no solo a plataformas sino a cualquier canal por el que se promocionen las viviendas turísticas. En este sentido, se establecen obligaciones específicas y pueden ser sancionadas.
Entendemos, no queda muy claro, que se refieren a las web de los gestores de viviendas turísticas.
4.- Se recoge la prohibición de viviendas turísticas en VPO o similar.
Esta prohibición esta desde el Decreto 101/2018.
5.- Se recoge la prohibición de implantar viviendas de uso turístico en suelo no urbanizable.
Esta prohibición esta desde el Decreto 101/2018, ya que se entiende que las viviendas de uso turístico son viviendas en terreno urbano.
6.- En los núcleos rurales (definidos por el artículo 29 de la ley 2/2006 de Suelo y urbanismo) no podrán implantarse viviendas de uso turístico en explotaciones agrarias o en construcciones de arquitectura tradicional.
Esta prohibición aparecía en el Decreto 101/2018, se elimino la prohibición en el Decreto 112/2019 y se volvió a eliminar en el Decreto 52/2025 dejando que las viviendas turísticas pudieran estar en núcleos rurales y caseríos.
7.- Se recoge expresamente el supuesto de suspensión momentánea de la actividad de las nuevas viviendas en el caso de que haya una normativa municipal que así lo dicte (moratoria). Al recogerse específicamente en la Ley los procedimientos para dicha suspensión son más automáticos.
Estas suspensiones ya se realizan (San Sebastian, Bilbao….) por la ley de procedimientos de modificación de planeamiento.
8.- Se obliga a incluir el número de registro obligatoriamente en las placas identificativas de las viviendas o habitaciones de uso turístico.
Hasta ahora solo se tenia que identificar la planta y mano de la vivienda, ahora su numero de registro en el REATE.
9.- En la clasificación de tipos de empresas turísticas se crea un apartado específico para las empresas gestoras de viviendas de uso turístico.
Por fin aparece la figura de la empresa gestora, que aunque si aparecía en el Decreto 101/2018 no aparecía de facto en el REATE, por lo que «no existían» para turismo.
Como reflexión personal, espero que la ley de turismo no se quede tan solo en estos 9 puntos.
Actualmente en Euskadi no hay un problema con las viviendas turísticas gracias a que desde 2018 turismo y los ayuntamientos han regulado bastante su proliferación. ahora mismo es mas problemático la llegada de grandes inversiones que escudándose en el Decreto de apartamentos turísticos están comprando edificios enteros para llenar, sobre todo las capitales, de apartamentos turísticos.
La vocación inicial de las viviendas turísticas hacia que los turistas tuvieran un contacto mas real con la ciudad que visitaban, el pequeño inversor cuidaba de sus invitados…ahora mismo las grandes empresas no cuidan de sus clientes, les atienden desde un call center en Alemania, o un bot les contesta desde una aplicación, las ganancias de estas empresas no se quedan en Euskadi sino que alimentan las arcas de inversores nacionales e internacionales, el pequeño inversor cuida de su comunidad porque no quiere problemas con sus vecinos, el gran inversor desde su oficina en la otra punta de Europa o de España, no le importan los vecinos porque no son ni sus vecinos ni su comunidad…
…y así el alojamiento de turistas se convierte en un negocio puro y duro del que los grandes inversores están expulsando al pequeño inversor.
Por ello, espero que en esta nueva ley de turismo se ponga coto a estas grandes empresas y a los apartamentos turisticos que estan desplazando y ahogando a la vivienda tursitica.
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