CONVERTIR LOCAL EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA EN GALDAKAO 2026

El Ayuntamiento de Galdakao ha modificado la ORDENANZA SOBRE CONVERSION EN VIVIENDA DE LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES EXISTENTES 

Para ello el Ayuntamiento de Galdakao ha aprobado la ORDENANZA SOBRE CONVERSION EN VIVIENDA DE LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES EXISTENTES para que dichas viviendas cumplan con unas condiciones adecuadas de habitabilidad.

Ahora analizaremos lo que indica la nueva ordenanza, pero como puntos más destacables habrá que señalar:

1. Los locales transformados en vivienda deben ofrecerse primero al ayuntamiento a precio de VPO. (2.531,94 €/m² útil).
2. Las personas a las cuales se les vende o alquila esta vivienda no pueden superar los ingresos máximos correspondientes a VPO. (42.315 euros anuales).
3. El ayuntamiento obliga al cumplimiento del Decreto 80/2022, pero no permite viviendas menores de 40 m² útiles.

Para ello habrá que observar el cumplimiento de los locales transformados en viviendas los siguientes aspectos:

1.- UBICACION

No se permitirá la transformación de locales en vivienda en las zonas de especial interés comercial que se definen en el siguiente plano. La delimitación geográfica de esta zona de interés comercial se entenderá automáticamente actualizada con la entrada en vigor de cualquier modificación o revisión del Plan Especial de Revitalización Comercial (PERCO) vigente que apruebe el Pleno del Ayuntamiento
de Galdakao.

2.- CONDICIONES PREVIAS

Ha de cumplir las siguientes condiciones previas

• La planta destinada a la vivienda no tendrá puntos situados bajo la rasante oficial de la calle o perfil del terreno definitivamente urbanizado.
• La lonja habrá de contar al menos con dos (2) fachadas exteriores, ambas en cota no inferior a la rasante desde la que se tiene acceso. Para el caso de locales íntegramente en entreplanta o combinando planta baja y entreplanta, este requisito de una doble fachada no será exigible.
• No podrán contar con muro o cerramiento vertical alguno contra el terreno, salvo que en dichos frentes se ubiquen espacios no habitables ni vivideros, no incluidos en el programa de la vivienda sino complementarios al mismo, como despensas trasteros, cuartos técnicos y almacenes. Adicionalmente, podrán destinarse dichos espacios al almacenamiento en espacios comunes de la vivienda prescrito por el Decreto 80/2022.
• No podrán destinarse a vivienda aquellos locales a los que tuviese que accederse directamente desde vías públicas de todo tipo que incumplieran en el tramo frente al acceso el Decreto 68/2000 o normativa que la sustituyese en cuanto a dimensiones mínimas de la acera peatonal, medidos libres de todo obstáculo y de elementos de mobiliario urbano. Si la parcela contase en el frente en cuestión con un espacio libre de edificación de uso y dominio público, que, sumado a la acera insuficiente alcanzase la anchura mínima exigible, se considerará autorizable.

No se autorizarán obras que alteren la topografía del terreno circundante al local para dotarle de las condiciones que posibiliten su cambio de uso, salvo que el edificio dispusiera de suelo libre de edificación de titularidad privada que sea de uso y dominio privativo.

La posibilidad de convertir locales en vivienda tan solo aplicará a aquellos que estuvieran sin actividad a fecha de 1 de enero de 2026.

3.- PLANEAMIENTO URBANISTICO

Además, independientemente del cumplimiento de aquellos puntos que le sean de aplicación en base a normativa urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación Urbana, definidas en su capítulo 4 para el uso residencial, habrá de cumplir las siguientes condiciones generales:

• El tramo de fachada correspondiente al forjado elevado sobre rasante al menos 2,20 m, no podrá tener una longitud inferior al de la fachada situada a nivel de calle.
• La fachada a nivel de calle sólo podrá disponer de ventilación e iluminación, pero no de vistas, salvo que éstas resulten en todo punto con una altura superior a los dos (2) metros.
• Los dormitorios, serán exteriores, con ventilación natural, y, salvo que la altura mínima resultante al hueco de ventana alcance los dos (2) metros, no se ubicarán junto a la fachada con el cerramiento a nivel de calle, habiendo de reservarse la conexión directa con este cerramiento a cocina, aseos, trasteros, recibidores o similares.

4.- PROHIBICION SEGUNDAS LUCES

• Las viviendas no podrán ventilar a través de pórticos, porches, arcadas o espacios análogos de uso y domino público, aunque se ubicaran en parcela de titularidad privada, cuando no existiera como alternativa de itinerario
• No se admiten segundas luces. Se considera segunda luz cuando una habitación recibe luz a través de otra, de un tendedero o soportal de más de 2,50 m de profundidad. Igualmente ningún local sin luz y ventilación directa destinado a trastero o armarios podrá tener en planta lados mayores a dos (2) metros.
• Se considerarán asimismo segundas luces aquellas en las que una estancia de entreplanta iluminase y ventilase a través de un espacio de la vivienda en doble altura, por lo que esta disposición tampoco se admitirá.

5.- DISTRIBUCION

• Considerando que redunda en una menor afección sobre la vía pública, se favorecerá que el acceso al local que se transformase en vivienda se realizase desde zonas comunes del edificio residencial. Para que pueda autorizarse que el acceso se produzca
  directamente desde la vía pública será preciso que los solicitantes acrediten que les ha sido denegado por parte de la Comunidad de Propietarios el permiso para practicar un nuevo acceso desde el portal del inmueble o desde el resto de zonas comunes. Ello se realizará mediante acta de la Comunidad de Propietarios o certificación expedida por la Administración de Fincas o Presidencia de la Comunidad.
• No se podrá acceder directamente desde la vía pública a una pieza vividera de la nueva vivienda, debiendo disponerse un espacio a modo de entrada, vestíbulo, recibidor o hall libre del barrido de las puertas y con las dimensiones mínimas exigidas en el Decreto 80/2022. Este espacio deberá quedar compartimentado, debiendo existir una segunda puerta o adoptar medidas encaminadas a preservar la privacidad de la vivienda desde el exterior.
• No se podrá acceder directamente a través de la cocina a ningún aseo ni dormitorio, salvo que se trate de estancia única sin compartimentar.
  Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia y, en ningún caso, podrá tener acceso único a través de otro dormitorio. En cualquier caso, se estará a la prohibición de acceder a piezas estanciales a través de otra según
  se recoja en el Decreto 80/2022 y el resto de normativa técnica de aplicación.
• La dotación mínima de aseos, baños y demás servicios sanitarios se realizará atendiendo a lo prescrito por el Decreto 80/2022 y el resto de normativa técnica de aplicación, en proporción al número de dormitorios previsto.

6.- PIEZAS HABITABLES

Los requisitos en materia de superficies de iluminación de las estancias serán los recogidos en el Decreto 80/2022 y el resto de normativa técnica de aplicación.

6.bis.- ENTREPLANTAS

• A los efectos de esta ordenanza, las entreplantas se podrán habilitar como vivienda si reúnen los requisitos técnicos exigibles. Ello podrá realizarse de modo independiente del local inmediatamente inferior o dando lugar a una vivienda con dos alturas.
• En el caso de las viviendas que fuesen a habilitarse se desarrollasen en planta baja y entreplanta, será requisito técnico adicional contar con la previsión de un ascensor según las características establecidas en el Decreto 68/2000, tal y como se enuncia en el punto I-B.3.3 del Decreto 80/2022.
• Si la vivienda que se pretende habilitar se desarrollase íntegramente en entreplanta, se favorecerá el acceso desde zonas comunes de la edificación. Si se acreditase que no se ha recabado la autorización de la Comunidad de Propietarios, el acceso podrá
  producirse desde la vía pública en planta baja a través de un portal. Dicho portal deberá reunir los requisitos exigibles por la normativa de accesibilidad y habitabilidad, si no existiera ya.
• En caso de que fuesen a habilitarse varias viviendas en entreplanta con acceso desde la vía pública, se exigirá un solo portal mancomunado para todas ellas.
• En ningún caso se autorizará un incremento de la edificabilidad urbanística consistente en ampliaciones de la entreplanta, ni podrán prolongarse hasta fachada aquellas entreplantas que no la alcanzasen.
• En ningún caso podrá eximirme la entreplanta del cumplimiento de alturas libres mínimas ni ninguna otra previsión recogida en el Decreto 80/2022 ni el resto de reglamentos técnicos aplicables.

7.- VENTILACION

• Todas las estancias habitables de las viviendas resultantes de la conversión de locales deberán disponer de ventilación natural directa, de conformidad con lo establecido en el Decreto 80/2022, de 28 de junio, y en el Código Técnico de la Edificación (CTEDB-HS).

8.- ILUMINACION

• Toda vivienda resultante de la conversión de un local en planta baja deberá garantizar niveles adecuados de iluminación natural en todas las estancias habitables, de conformidad con lo establecido en el Decreto 80/2022, de 28 de junio, sobre condiciones mínimas de habitabilidad en viviendas.
• Sin perjuicio de lo anterior, la superficie libre mínima de los huecos de iluminación natural deberá representar al menos:
  a) El 10% de la superficie útil del espacio al que sirvan, en espacios con iluminación directa a fachada y profundidad reducida.
  b) El 15% si la estancia es profunda, carece de ventilación cruzada o no tiene acceso a espacio exterior.

Se considerará profunda una estancia cuando tuvieran 4m o más de fondo. A los efectos de lo anterior, el fondo de una estancia se medirá desde la propia ventana, en perpendicular cuando se ubique en los paramentos delimitadores
de la estancia de menor dimensión, y cuando se ubique en los paramentos más alargados, a lo largo del mismo.

c) El 20% en casos de iluminación a través de espacios intermedios como patios, galerías o medianeras, según lo establecido en el Anexo I-B.4.3 del Decreto 80/2022.

• Los huecos se entenderán como tales cuando estén abiertos al exterior o a espacios considerados habitables y cuenten con una dimensión mínima (al menos 1 m2 de superficie libre sin carpintería) que permita el paso efectivo de la luz natural, conforme a
  los criterios del Código Técnico de la Edificación (CTE-DB HE y HS).
• En ningún caso podrán considerarse como iluminación natural válida:

a) Los huecos que den a espacios cerrados sin iluminación propia.
b) Las ventanas con elementos que impidan el paso de luz de forma permanente (muros, pantallas opacas, etc.).
c) El uso de lucernarios, claraboyas o tubos solares.

• Sin embargo, se considerarán soluciones arquitectónicas válidas la conformación de nuevos patios en el local a habilitar como vivienda (soluciones como patios de luz). Dicho patio deberá cumplir con las dimensiones, geometría y luces rectas exigibles según la normativa técnica aplicable, en función de su altura, función de la pieza que fuese a iluminar a través del mismo, etc. Esta solución se considerará inviable para aquellas estancias que el Decreto 80/2022 y resto de normativa prohíban iluminar por
  medio de patios de estas características.

9.- CONDICIONES TÉCNICAS

a.- Aislamiento térmico.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su «Documento Básico – HE, Ahorro de’ energia» en las secciones:

HE 1.- Limitación de demanda energética.

HE 2.- Rendimiento de las instalaciones térmicas.

HE 3.- Eficiencia energética de las instalaciones

b.- Aislamiento acústico.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su «Documento Básico – HR Protección frente al ruido.

Justificación del cumplimento de los objetivos de calidad acústica para el espacio interior exigidos en el decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la Comunidad Autónoma del Pals Vasco.

c.- Protección contra incendios.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su Documento Básico – SI Seguridad en caso de incendio.

Así mismo, se justificará el cumplimiento de las condiciones que establece el Código Técnico de la Edificación en el «Documento Básico – HS Salubridad» y en el  Documento Básico – SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad».

10.- ALTURA LIBRE

• Las alturas libres mínimas exigibles para cada pieza interior serán las reguladas en el Decreto 80/2022 y resto de reglamentos de carácter técnico que resulten de aplicación.
• En aquellos casos en los que la altura del local que fuese a transformarse en vivienda lo permitiera, se exigirá la elevación del suelo terminado interior hasta una cota no inferior a 1m respecto de la urbanización circundante, sin que ello exima del cumplimiento de otros requisitos recogidos en esta normativa y en cuantas resulten de aplicación.
  Solo se autorizarán viviendas cuyo suelo no se elevase dicha altura si quedase acreditado que ello daría lugar a un incumplimiento de las alturas libres exigidas en el Decreto 80/2022

11.- ACCESIBILIDAD

Las características de accesibilidad exigibles a la nueva vivienda serán las previstas en el Decreto 68/2000, así como las previstas en el CTE y resto de reglamentos de aplicación, o aquellas otras normas que los reemplazasen.

12.- SUPERFICIES MINIMAS

El programa se ajustará a las determinaciones de la regulación municipal con una superficie mínima de 40 metros cuadrados útiles, debiéndose además observar las superficies mínimas de estancias contempladas en el Anexo I, puntos 3 y 4 del Decreto 80/2022.

13.- TENDEDERO

• Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así como en balcones o terrazas que den a dichos espacios, siempre y cuando no cuenten con dispositivos o elementos de protección de vistas.
• Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela, o patios interiores de luces. En ausencia de éstos será obligatorio contar con un local destinado a tendedero, con una superficie igual o superior a dos metros cuadrados (2 m2) y un ancho mínimo no inferior a un metro con veinte centímetros (1,2 m), diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa desde la calle o patio de manzana.
• El local destinado a tendedero será preferentemente exterior. Si ello no fuera posible se realizarán las instalaciones necesarias para la ubicación de una secadora en el local destinado a tendedero.
• El tendedero, en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto permanentemente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta
  ventilación del tendedero, y no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para la iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda destinada exclusivamente a cocina.
• Las dimensiones y características de los tendederos de ropa serán los exigidos en la normativa técnica aplicable, no pudiendo en ningún caso invadir las superficies de iluminación y ventilación de estancias
• Estos locales dispondrán de ventilación natural, pudiendo instalarse en ellos lavadoras y secadoras, y no conllevarán una disminución de las condiciones de iluminación y ventilación exigibles a las piezas habitables.

14.- DOCUMENTACIÓN TÉCNICA FINAL DE OBRA

A la finalización de las obras y antes de la concesión de la Licencia de habitabilidad o primera ocupación se presentará:

1. Certificado final de obra acompañado de la liquidación final, suscrito por técnico competente.
2. Certificación del cumplimiento de los objetivos de calidad acústica para el espacio interior conforme a las exigencias del decreto 213/2012. Para ello, el interesado presentará al Ayuntamiento informe emitido por entidad acreditada por ENAC que certifique el cumplimiento del aislamiento acústico de las fachadas y a tal efecto se deberán efectuar ensayos de aislamiento en la edificación que cumplan lo determinado en la norma UNE-EN-ISO 1405:1999: «Medición de aislamiento acústico en los edificios y de los elementos de construcción. Parte 5. Mediciones in situ del aislamiento acústico a ruido aéreo de elementos de fachadas y de fachadas».
3. Justificación del cumplimiento del CTE HR acorde a lo dispuesto en la Orden de 15 de junio de 2016.

Así que si es tu caso y tienes una lonja en planta baja que cumple las condiciones previas para su conversión en vivienda….ponte en contacto con un Arquitecto y comienza a rentabilizar ese local vacío.

15.- CONDICIONES ECONOMICAS

• En la Declaración de Obra Nueva de la vivienda que se autorice se impondrá el derecho de tanteo y retracto en favor del Ayuntamiento de Galdakao en cualquier transmisión (primera y siguientes), estableciendo como precio máximo de venta de la
  vivienda resultante el recogido para las Viviendas de Protección Social, de acuerdo a su definición en la Ley 3/2015 de Vivienda, multiplicado por un coeficiente de 1,4.
• El precio establecido para las Viviendas de Protección Social será el recogido en el artículo 2 de la Orden de 30 de junio de 2022, que señala lo siguiente:
  • Visto que Galdakao se ubica entre los municipios recogidos en el Anexo I.1, el precio de referencia básico será de 1.808,53 euros/m2 útil (Artículo 8.1 Orden 30/VI/2022).
  • En función de la superficie de cada local que fuese a transformarse en vivienda, sucesivas horquillas de superficies se multiplicarán por los correspondientes coeficientes previstos en el artículo 3.2 de la Orden 30/VI/2022.
  • Si la vivienda cuenta con espacio exterior, el valor máximo se mayorará por un coeficiente de 1,5%, visto el artículo 3.2.f de la Orden 30/VI/2022.
  • A su vez, si la vivienda que se generase fuese a contar con anejos a modo de trasteros o cualesquiera otros, su precio máximo en venta será el resultado de aplicar el coeficiente de 0,40 al precio de referencia (Artículo 8.4 Orden 30/VI/2022).
  • Los precios de referencia indicados deberán actualizarse, tal y como indica el artículo 2.1, según el Índice interanual de Precios al Consumo de Euskadi publicado por Eustat publicado a 1 de enero de cada año.
• Para este cálculo se considerará una ratio de conversión de superficie construida en superficie útil de 0,80, a menos que en el proyecto que se facilitase se pudiera apreciar otra proporción.
• Para tener acceso a estas viviendas en cualquier transmisión, el adquiriente acreditará que no supera los ingresos máximos correspondientes al régimen general de VPO, lo que constará en la Declaración de Obra Nueva