El nuevo PGOU 2022 de Bilbao ya había cambiado la ordenanza para la conversión de locales en vivienda, derogando casi en su totalidad la Ordenanza municipal sobre la implantación de viviendas en locales de edificios residenciales (aprobada definitivamente el 18-6-2008).

Pero con la entrada en vigor en Noviembre del 2022 del Decreto de habitabilidad del Gobierno Vasco, DECRETO 80/2022, de 28 de junio, de regulación de las condiciones mínimas de habitabilidad y normas de diseño de las viviendas y alojamientos dotacionales en la Comunidad Autónoma del País Vasco, se complica aun mas el tema de conversión de local en vivienda.

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales en Bilbao para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

Lo que se tiene que cumplir con el nuevo PGOU 2022 DE Bilbao

Lo que se tiene que cumplir con el nuevo Decreto 80/2022 del Gobierno Vasco

Los criterios que marca el PGOU 2022 de Bilbao serian:

En los criterios para la autorización de conversión de locales de plantas bajas en viviendas, se han incorporando las siguientes condiciones de exclusión por tema de UBICACION:

  • Locales que den frente a calles con niveles de ruido superiores a 65 decibelios por el día y 55 por la noche. (linea roja)
  • No estar ubicados en ámbitos afectados por las zonas inundables según el Plan Hidrológico aprobado por URA. (linea azul)
  • No estar ubicados en ámbitos correspondientes a los Corazones de Barrio y al Área Central.  (zonas azules y marrones)

Que aparecen en el plano VI.2:

plano de corazones de barrio y centro

En el supuesto de que una o más fachadas de una edificación den frente a espacios situados en el área central y los corazones de barrio y otras no, el régimen de uso de la planta baja se adecuará a las condiciones siguientes:

– La parte de la planta con frente al área central y los corazones de barrio se destinará a usos no residenciales autorizados en un fondo mínimo de 8 m.

– El resto de la planta con frente a calles o espacios no incluidos en el área central y los corazones de barrio podrá destinarse a vivienda siempre que se cumplan las condiciones establecidas para ello, incluidas las expuestas en los apartados anteriores.

En el supuesto de que una edificación cuente con una o más fachadas que, en su totalidad o parcialmente, den frente a calles o espacios públicos no edificados en los que no se cumplen los objetivos acústicos mencionados en el apartado A y otra u otras fachadas en las que sí se cumplen, total o o parcialmente, se autoriza la implantación de viviendas en la planta baja siempre que, además de las expuestas en los apartados anteriores, se cumplan las condiciones siguientes:

Las habitaciones o dependencias de pernoctación y estancia (excluida la cocina) no podrán situarse en ningún caso en la franja de 3 m de profundidad paralela a la fachada con frente a la calle o espacio público en el que no se cumplen los citados objetivos acústicos.

Los huecos de iluminación y/o ventilación de esas habitaciones y dependencias deberán situarse, como mínimo, a una distancia de 4 m respecto de la fachada o fachadas con frente a los espacios afectados por los citados problemas acústicos.

Se autoriza asimismo la implantación del uso de vivienda en esas mismas condiciones en las plantas de edificaciones residenciales que en uno o más de sus frentes a calle o espacio público sean planta baja y en los restantes planta primera.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO:

Solo se permite la conversión si las plantas inmediatamente superiores son viviendas y las fachadas tienen que dar a calle o urbanización privada

  • Destino continuado y descendente de las plantas de edificación al uso de vivienda. En el caso de que cualquiera de las plantas superiores, incluida la primera planta alta, se destine de hecho, en su totalidad o parcialmente, a usos distintos de la vivienda, esta no será autorizada en las plantas inferiores, en ninguna de sus partes.

  • La calle o espacio inferior al que dé frente la fachada de la edificación ha de corresponderse:

    • Bien con una calle urbanizada de libre acceso y uso público de un mínimo de 5 m de ancho en toda su extensión, sin que sean admisibles accesos a través de pasadizos, galerías o soportales que no garanticen la evacuación y la entrada de los servicios de extinción de incendios.
    • Bien con un espacio(s) libre(s) de edificación público(s) o privado(s) que, además, cuente con vistas rectas no inferiores a 16 m hacia espacios libres de edificación y con superficie mínima de 300 m².
    • No dar frente su fachada a soportal, porche u otro elemento asimilable, por no considerarse esta alineación exterior o interior autorizada, sin que se puedan garantizar las condiciones relativas al programa de vivienda exigibles (art. “144.1”).
    • No estar destinadas expresamente a otros usos (terciarios, aparcamiento…) por este Plan (en sus Normas Urbanísticas Particulares) o el planeamiento consolidado por él o a promover en su desarrollo.
  • Haber transcurrido un periodo de cinco años desde la obtención del permiso de primera utilización del edificio.

Condiciones de exclusión por tema de CARACTERISTICAS DEL LOCAL:

  • En el supuesto de que el local afectado colinde con actividades clasificadas (talleres mecánicos, almacenes de sustancias peligrosas, centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas comunitarias de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado, cualesquiera otras de naturaleza análoga) deberán adoptarse y ejecutarse las medidas correctoras legalmente previstas para el desarrollo del uso residencial en su colindancia.
  • En los cambios de uso, deberá adecuarse a los parámetros edificatorios, a las condiciones estéticas, de habitabilidad de las viviendas y de seguridad, privacidad y acceso a las edificaciones y parcelas residenciales (art. 147…) establecidas en el planeamiento, ordenanzas, etc. vigentes. Es decir:
    • El acceso a las viviendas resultantes del cambio de uso de locales situados en planta baja, entresuelo y en la primera planta baja descolgada, siempre y cuando el núcleo vertical de comunicaciones de las viviendas existentes llegue desde el portal situado en la calle superior hasta la misma, ha de realizarse con carácter general
      • Preferentemente, desde el interior de la edificación afectada y, en concreto, desde sus elementos comunes (portal o núcleo vertical de comunicaciones).
        Complementariamente y previa justificación de la inviabilidad o desproporcionalidad de la solución anterior, desde el espacio privado (terraza, jardín…) exterior siempre que, además de disponerse de él, no esté sujeto a servidumbre de uso público.
        Excepcionalmente y previa justificación de la imposibilidad física de las soluciones anteriores, o en el supuesto de tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autorizará acceso desde el exterior desde espacios de uso público.


En el caso de no tratarse de vivienda destinada a alojamiento de persona discapacitada con movilidad reducida permanente, se autoriza un único acceso desde el exterior para la totalidad de las viviendas resultantes de la citada planta, mediante nuevo portal ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
No se permitirán accesos independientes para cada vivienda de un mismo portal, a no ser que la misma se corresponda con semiplanta completa, sin colindancia con otros locales de la misma planta.

    • En los supuestos en los que la propuesta de cambio de uso a vivienda incida en la totalidad de las plantas bajas descolgadas y, en su caso, en la baja desde la calle inferior, será necesario un nuevo núcleo vertical de comunicaciones y nuevo portal, de conformidad con las condiciones recogidas en el apartado 1 de este artículo, situándose este nuevo portal en la fachada que dé frente a calle o espacio de uso público a la cota inferior.
      Cuando la propuesta de cambio de uso parcial afecte a plantas completas, bajas convencionales o descolgadas y de entresuelo, donde se justifique debidamente la imposibilidad física de practicar dicho acceso desde elementos comunes, se autorizará un único acceso desde el exterior desde espacios de uso público, mediante nuevo portal
      ajustado a los condicionantes del apartado 1 de este artículo.
    • A los efectos de la aplicación de la Normativa Técnica de accesibilidad, así como del Decreto 68/2000, de 11 de abril del Gobierno Vasco, para la promoción de la accesibilidad o norma que lo sustituya, únicamente en los cambios de uso de una única vivienda de locales situados en planta baja y entresuelo, sin obligación de construir nuevo portal o núcleo vertical de comunicaciones, las obras precisas para el cambio de uso se considerarán como reforma de vivienda unifamiliar, sin perjuicio de la exigencia de la accesibilidad hasta la entrada a la misma.

Condiciones a cumplir de privacidad y seguridad:

La autorización e implantación de viviendas previstas en la planta baja (convencional y descolgada) o entresuelo de edificaciones residenciales existentes y consolidadas, distintas de las mencionadas en el apartado 1 (artículo 146), se vincula al cumplimiento de una de estas dos condiciones:

  • Condición 1: dar frente a espacio privado (terraza, jardín…) de, como mínimo, 3 m de fondo, situado entre la fachada y el espacio público y no sujeto a servidumbre de uso público.
  • La condición 2 requiere el cumplimiento del conjunto de los requisitos siguientes:
    • El suelo del local afectado ha de estar, como mínimo, 0,50 m por encima de la rasante del espacio público exterior.
    • El alfeizar de todos los huecos que iluminen o ventilen las habitaciones o piezas habitables de la vivienda deberá estar situado a una altura igual o superior a 1,50 m sobre el nivel del espacio público exterior al que de frente.
    • El alfeizar de, como mínimo, 1 hueco que ilumine o ventile cada habitación o pieza habitable de la vivienda no podrá estar a una altura superior a 1,20 m medido desde el suelo del interior de la vivienda.

¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

Anchura mínima de los espacios de circulación:1,00 m
Anchura mínima de estar-comedor:3,00 m
Anchura mínima del resto de las piezas habitables:2,00 m
Cocina:7,00 m2
Aseo completo:3,50 m2
Aseo secundario:2,50 m2
Estar-comedor:14,00 m2
Estar-comedor-cocina:20,00 m2
Dormitorio:12 m2
En el supuesto de habilitación de 2 o más dormitorios, la superficie mínima de uno de
ellos será la anterior, y la de los restantes la siguiente:
Dormitorio doble:9,00 m2
Dormitorio sencillo:7,00 m2

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

Excepcionalmente, en nuevas viviendas resultantes de cambios de uso y en el caso de justificarse la imposibilidad de la instalación prevista en los apartados anteriores, se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón.
También con carácter excepcional, podrá admitirse la salida a fachada de humos de combustión de calderas o calentadores a gas por razones debidamente justificadas y siempre que cumplan las especificaciones técnicas establecidas por la normativa sectorial que sea de aplicación. La caldera será estanca o de tiro forzado.

4.- Privacidad y seguridad

  1. Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
  2. En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
  3. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.

¿Y se puede hacer una entreplanta en el local para vivienda?

Si, pero con los siguientes condicionantes:

a) La superficie construida de la entreplanta y altillo no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie construida del local. En los locales existentes que dispongan de entreplanta y ésta supere el citado porcentaje, podrán realizarse obras que incluyan la sustitución de aquél, conservando sus dimensiones y disposición, y siempre que se respete el resto de las condiciones que se exigen en este apartado tercero.
b) Cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta y el altillo que corresponda según el porcentaje anterior, sin ser posible autorizar posteriores segregaciones.
c) La altura libre de los locales resultantes, no podrá ser inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,5 m) en la parte baja, ni inferior a dos metros treinta centímetros (2,3 m) en la parte alta, con una tolerancia de reducción hasta dos (2) metros por descuelgue de vigas o instalaciones.
d) Los locales resultantes deberán formar un volumen único, con la parte baja, salvo que cuenten con ventilación e iluminación natural en las siguientes condiciones:

* Vista recta mínima a patio de manzana o de parcela: cinco (5) metros.
* Tamaño mínimo de los huecos: las establecidas para la ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables, con una superficie mínima a estos efectos de diez (10) metros.

e) La entreplanta y el altillo no podrán verse reflejados en la fachada, por lo que deberán separarse un mínimo de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m.) del paramento interior de fachada. En los edificios incluidos en el Régimen de Protección en niveles A, B y C la separación anterior mínima será la de la primera crujía.

¡¡Pero cuidado!!

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso

Además, para la compra o alquiler de estos locales reconvertidos en vivienda, se deberán cumplir las exigencias de Etxebide, segun indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas:

1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo

Además el precio de venta o alquiler de los locales reconvertidos en vivienda se verán limitados.

Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo  2.769,83 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 1.629,31 euros/m² útil para Bilbao)

¿De donde viene el precio máximo de las viviendas de protección oficial del régimen oficial?

El precio máximo de las viviendas de protección oficial vienen de la Orden del 3 de Noviembre de 2010, que dice:

Artículo 9.– Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas propiedad plena.

a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.629,31 euros/m² útil.

b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.576,40 euros/m² útil.

c) En el resto de municipios: 1.424,03 euros/m² útil.

d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.

El precio base para Bilbao al pertenecer al Anexo I seria de 1.629,31 €/ m² útil.

Este valor tiene que ser corregido, según los m2 útiles de la vivienda resultante :

2.– Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:

a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.

b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.

c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.

d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.

e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.

f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.

Es decir, que según los metros cuadrados útiles de la vivienda resultante, tu local convertido en vivienda puede llegar a valer:

superficie útil viviendasprecio máximo€/m2
45143.338 €3.185 €/m2
60189.040 €3.150 €/m2
75230.588 €3.074 €/m2
90263.826 €2.931 €/m2
125341.381 €2.731 €/m2

En el caso de alquiler:

La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.

Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.

Y ahora tambien se tiene que cumplir el Decreto 80/2022

Pero afortunadamente, de momento, solo piden cumplir las condiciones de iluminación y ventilación establecidas en el Apartado I-B.2 del Decreto 80/2022, es decir:

Anexo I-B.2 Condiciones de SALUBRIDAD. ILUMINACIÓN y VENTILACIÓN 

Este punto es el único que se exime de manera clara el cumplimiento, hasta que el planeamiento de cada ayuntamiento se adapte (3 años)

La vivienda contará preferentemente con doble orientación dando prioridad a las siguientes orientaciones:

  • Espacio para estar (salón, comedor, estar): Orientación Sur.
  • Espacios de habitación (habitaciones): Orientación Oeste.
  • Espacio para cocinar (cocina): Orientación Este.
  • Otros espacios: Norte.

No se permitirán viviendas de nueva planta orientadas únicamente al Norte, Noroeste o Noreste.

La vivienda será proyectada y construida de forma que disponga de las siguientes condiciones de iluminación natural y ventilación:

1.- Los estrangulamientos que se produzcan en el interior de las estancias para alcanzar un hueco de fachada, tendrán hasta el hueco, una profundidad igual o inferior a ¾ de la anchura del estrangulamiento, con una profundidad máxima de estrechamiento de 1,20 m.

2.- Tanto el espacio para estar como las habitaciones y la cocina tendrán primeras luces y ventilación al espacio abierto exterior.

3.- Los espacios que se destinan a estar, comer, cocinar y dormir, con la posible excepción únicamente del acceso, aseo, despensa y trastero, dispondrán de huecos de iluminación al exterior.
La superficie de los huecos para iluminación natural, excluida la superficie ocupada por la carpintería, será fracción de la superficie útil de todo el espacio iluminado, teniendo en cuenta la situación del hueco, ya sea al exterior o a patios interiores del edificio, y la profundidad del espacio iluminado, según se establece en la siguiente tabla.

La superficie mínima de iluminación del hueco deberá estar comprendida entre 0,50 m y 2,20 m de altura, excepto en los casos en que los espacios a iluminar estén en contacto con una cubierta inclinada; en esos casos la iluminación natural necesaria podrá provenir de huecos en la misma hasta el 75% de la superficie de iluminación necesaria, en el caso de habitaciones, y 50% en el resto de espacios.

En el caso de que existan elementos salientes sobre un hueco de iluminación (cuerpos volados del edificio u otros), la superficie del hueco se calculará igualmente mediante la tabla anterior, introduciendo como profundidad del espacio iluminado, la distancia desde el borde exterior del cuerpo volado hasta el paramento interior del recinto iluminado más alejado del hueco.


4.- Será practicable para ventilación una superficie no inferior a la tercera parte de la superficie mínima de iluminación indicada.


5.- Para evitar la entrada de radiación solar no deseada, los huecos de iluminación de todas las estancias en las que sea obligada la iluminación natural irán dotados de persianas, contraventanas, lamas o de algún sistema que permita su oscurecimiento, cuyo mecanismo de accionamiento sea accesible. Se priorizarán aquellos sistemas que no supongan creación de puentes térmicos o acústicos en fachada, así como cualquier pérdida de confort en la vivienda.


6.- Delante de cualquier hueco de iluminación no se permitirá la situación de ningún elemento o uso que disminuya las condiciones mínimas de iluminación exigidas a los mismos.