Si quieres convertir un local en vivienda en Bilbao, ¡¡este es tu post!!

El nuevo PGOU 2020 de Bilbao ha cambiado la ordenanza para la conversión de locales en vivienda, derogando casi en su totalidad la Ordenanza municipal sobre la implantación de viviendas en locales de edificios residenciales (aprobada definitivamente el 18-6-2008).

De hecho tan solo se mantienen las condiciones establecidas en los capítulos VI, VII y VIII y las Disposiciones Adicionales Primera, Segunda, Tercera y Cuarta (apartado 2), es decir mantiene el regimen jurídico de las viviendas resultante, y las zonas y portales autorizados. 

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales en Bilbao para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

Mientras no se apruebe definitivamente el PGOU 2020, final del 2021, hay que cumplir tanto lo que dicta la Ordenanza actual como lo que dice el PGOU aprobado provisionalmente. ¡CUIDADO!

Lo que se tiene que cumplir con el nuevo PGOU 2020 DE Bilbao

Lo que se mantiene de la anterior Ordenanza

¿Cuáles son entonces las condiciones para convertir un local en vivienda en Bilbao cumpliendo las condiciones del nuevo PGOU 2020?

¿Qué tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.- Debe de estar en planta baja, así como aquéllos situados por debajo de la misma, en edificios que, por razones topográficas, presenten fachadas descolgadas hacia espacios libres de edificación, públicos o privados, es decir, cuando la planta esta por debajo del portal pero da a una calle donde ese local esta 2,5 metros por encima de la acera.

En el caso de que el local de a un patio privado o libre de edificaciones, las ventanas deben tener una vista recta no inferior a 12 metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de 210 m2.

2.- El acceso a los locales  ha de realizarse con carácter general desde elementos comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público, siempre que esta posibilidad esté admitida en el Anexo 2.

¿Qué condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

Anchura mínima de los espacios de circulación:1,00 m
Anchura mínima de estar-comedor:3,00 m
Anchura mínima del resto de las piezas habitables:2,00 m
Cocina:7,00 m2
Aseo completo:3,50 m2
Aseo secundario:2,50 m2
Estar-comedor:14,00 m2
Estar-comedor-cocina:20,00 m2
Dormitorio:12 m2
En el supuesto de habilitación de 2 o más dormitorios, la superficie mínima de uno de
ellos será la anterior, y la de los restantes la siguiente:
Dormitorio doble:9,00 m2
Dormitorio sencillo:7,00 m2

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

Excepcionalmente, en nuevas viviendas resultantes de cambios de uso y en el caso de justificarse la imposibilidad de la instalación prevista en los apartados anteriores, se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón.
También con carácter excepcional, podrá admitirse la salida a fachada de humos de combustión de calderas o calentadores a gas por razones debidamente justificadas y siempre que cumplan las especificaciones técnicas establecidas por la normativa sectorial que sea de aplicación. La caldera será estanca o de tiro forzado.

4.- Privacidad y seguridad

  1. Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
  2. En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
  3. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.

¿Y se puede hacer una entreplanta en el local para vivienda?

Si, pero con los siguientes condicionantes:

a) La superficie construida de la entreplanta y altillo no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie construida del local. En los locales existentes que dispongan de entreplanta y ésta supere el citado porcentaje, podrán realizarse obras que incluyan la sustitución de aquél, conservando sus dimensiones y disposición, y siempre que se respete el resto de las condiciones que se exigen en este apartado tercero.
b) Cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta y el altillo que corresponda según el porcentaje anterior, sin ser posible autorizar posteriores segregaciones.
c) La altura libre de los locales resultantes, no podrá ser inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,5 m) en la parte baja, ni inferior a dos metros treinta centímetros (2,3 m) en la parte alta, con una tolerancia de reducción hasta dos (2) metros por descuelgue de vigas o instalaciones.
d) Los locales resultantes deberán formar un volumen único, con la parte baja, salvo que cuenten con ventilación e iluminación natural en las siguientes condiciones:

* Vista recta mínima a patio de manzana o de parcela: cinco (5) metros.
* Tamaño mínimo de los huecos: las establecidas para la ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables, con una superficie mínima a estos efectos de diez (10) metros.

e) La entreplanta y el altillo no podrán verse reflejados en la fachada, por lo que deberán separarse un mínimo de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m.) del paramento interior de fachada. En los edificios incluidos en el Régimen de Protección en niveles A, B y C la separación anterior mínima será la de la primera crujía.

¡¡Pero cuidado!!

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso

Además, para la compra o alquiler de estos locales reconvertidos en vivienda, se deberán cumplir las exigencias de Etxebide, segun indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas:

1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo

Además el precio de venta o alquiler de los locales reconvertidos en vivienda se verán limitados.

Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo  2.769,83 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 1.629,31 euros/m² útil para Bilbao)

¿De donde viene el precio máximo de las viviendas de protección oficial del régimen oficial?

El precio máximo de las viviendas de protección oficial vienen de la Orden del 3 de Noviembre de 2010, que dice:

Artículo 9.– Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas propiedad plena.

a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.629,31 euros/m² útil.

b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.576,40 euros/m² útil.

c) En el resto de municipios: 1.424,03 euros/m² útil.

d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.

El precio base para Bilbao al pertenecer al Anexo I seria de 1.629,31 €/ m² útil.

Este valor tiene que ser corregido, según los m2 útiles de la vivienda resultante :

2.– Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:

a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.

b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.

c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.

d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.

e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.

f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.

Es decir, que según los metros cuadrados útiles de la vivienda resultante, tu local convertido en vivienda puede llegar a valer:

superficie útil viviendas precio máximo €/m2
45 143.338 € 3.185 €/m2
60 189.040 € 3.150 €/m2
75 230.588 € 3.074 €/m2
90 263.826 € 2.931 €/m2
125 341.381 € 2.731 €/m2

En el caso de alquiler:

La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.

Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.

Desde MKR Soluciones te analizamos tu local, para saber si se puede convertir en vivienda

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