CONVERSION DE LOCAL EN VIVIENDA EN SESTAO

Si quieres convertir un local en vivienda en SESTAO, tienes que cumplir con la ORDENANZA REGULADORA PARA LA CONVERSIÓN EN VIVIENDA DE LONJAS Y LOCALES COMERCIALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES EXISTENTES EN EL MUNICIPIO DE SESTAO

Aquí os dejo la Ordenanza, y mas abajo mi análisis:

Para la conversión de un local en vivienda en SESTAO, se tiene que solicitar Licencia de obras  y una vez terminada la obras la Solicitud de licencia de primera Ocupación.

Para la licencia de obras  hay que presentar la instancia de solicitud y la siguiente documentación:

• Acreditando la titularidad del local cuyo cambio de uso se pretende, aportando al menos certificación simple emitida por
  el Registro de la Propiedad actualizada.
• Proyecto Ejecución redactado por Arquitecto visado, que contenga:
  1.  Memoria descriptiva y justificativa
  2. Anejos Técnicos
     1. Justificación CTE
     2. Accesibilidad
     3. Plan de Control de Obra
  3. Pliego de Condiciones
  4. Presupuesto desglosado
  5. Estudio Básico de Seguridad y Salud
  6. Manual de Uso y Mantenimiento de la vivienda.
  7. Planos
     1. Emplazamiento – Fotos local
     2. Planos de arquitectura – acotados
     3. Instalaciones
     4. Acabados, Carpintería, Herrería, detalles constructivos

Después de terminada la obra, se tendrá que solicitar la licencia de primera ocupación, aportando la siguiente documentación:

• Certificado final de obra, suscrito por el técnico director de la misma visado por su Colegio Oficial.
• Planos visados donde se señalen todas las modificaciones introducidas durante el transcurso de las obras o manifestación expresa de la inexistencia de las mismas.
• Documento acreditativo de habar dado de alta lo construido en el Impuesto de Bienes Inmuebles.
• Fotografías en color de las fachadas exteriores.
• Liquidación final del costo de la obra, debidamente visada, en la que figuren la ejecución material, el beneficio industrial y los honorarios técnicos.

Pero entonces….¿vale cualquier local? NO.

Estos son los 6 puntos que tiene que cumplir un local para poder ser convertido en vivienda en SESTAO:

1.- El local tiene que estar ubicado en plantas bajas de edificaciones existentes en ámbitos residenciales consolidados en Suelo Urbano, y que no estén ubicados  dentro de las calles excluidas de dichas zonas.

Aquí tenéis la lista de las calles en las que NO se autoriza la conversión de locales en vivienda:

— Calle Marina Pineda (completa).
— Alameda de Las Llanas (completa).
— Calle Asunción Menéndez (completa).
— Calle Félix M.ª de Samaniego (completa).
— Calle Vía Galindo, desde su inicio hasta su cruce con la calle Vía Amezaga.
— Calle Buenavista (completa).
— Calle Iparraguirre (completa).
— Calle Manuel Andrés (completa).
— Calle Villar y Villate (completa).
— Calle Vía Amezaga, desde su inicio hasta su cruce con la calle Buenavista.
— Plaza del Kasko (completa).
— Plaza Conde de Balmaseda (completa).
— Plaza de San Pedro (completa).
— Calle Pío Baroja (completa).
— Calle Juan Tomás de Gandarias (completa).
— Calle Vicente Blasco Ibáñez, (completa).
— Calle Gran Vía (completa), exceptuando los locales ubicados en los patios resultantes entre los edificios señalados con los números 70-72-74-76-78 y 80, siempre y cuando no tengan fachada a la calle Gran Vía.
— Calle Julián Gayarre, (completa).
— Calle José Roda (completa).
— Calle Condesa Pardo Bazán (completa).
— Calle Miguel Servet (completa).
— Calle Marcos Grijalvo (completa).

— Calle Miguel de Cervantes (completa).
— Calle Autonomía número 15 y número 17.
— Calle Los Baños (completa).
— Calle Resurrección María de Azkue (completa).
— Calle Pablo Sorozabal (completa).
— Calle 25 de Diciembre (completa).
— Calle Iberia, desde su inicio hasta su cruce con la calle Txabarri.
— Calle Aizpuru, desde su inicio hasta su cruce con la calle Triano.
— Calle Doctor Fleming (completa).
— Calle Zumalakarregui, desde su inicio hasta su cruce con la calle Txabarri.
— Calle Txabarri (completa) (exceptuando la zona comprendida
en el ARI Txabarri-El Sol, donde prevalecerá la regulación del PERRI Txabarri-El Sol).
— Plaza de Los Tres Concejos (completa).
— Locales ubicados en la calle El Sol, completa, que tengan fachada a dicha calle El Sol.
— Calle Pablo Sarasate (completa).
— Calle San Diego (hasta el número 14).
— Zona zaguera del bloque H del Grupo Ntra. Sra. Del Carmen.
— Lorenzo Llona (completa).

2.- El local tiene que tener en la planta inmediatamente superior otra vivienda.

3.- El local debe estar por encima elevado sobre el terreno. Se permitirá tener un muro contra el terreno, dejando 1 metro de aislamiento e impermeabilización con el terreno. La zona que colinden con dicho muro y no tengan un frente por encima del terreno, no se consideraran espacios vivideros.

4.- El local tiene que tener entre 36 m² y 120 m² en este espacio se tendrá que incluir al menos en espacio que agrupara el estar la cocina y el comedor, una habitación doble de 10 m² .un baño completo y un espacio destinado a tendedero.

5.- La vivienda ha de ser exterior y cumplirá, por tanto, al menos una de las condiciones siguientes:

a) Tener dos o más huecos a una calle o plaza o espacio libre de uso público o a patio de manzana en el que pueda inscribirse un círculo de 25 metros de diámetro.
b) Tener dos o más huecos a un espacio libre privado abierto a la vía pública en cuya planta pueda incluirse un círculo de 8 metros de diámetro.
Las viviendas deberán tener a uno de los espacios anteriormente citados, al menos dos habitaciones vivideras y presentar un frente de fachada de seis metros.

6.- Altura mínima libre de 2,50 m, que se puede reducir a 2,2 en aseos o pasillos

Pero ademas, la vivienda deberá cumplir con la Ordenanza de diseño de Viviendas de Protección Oficial (VPO):

A.- Dimensiones y superficies mínimas: Debe contar como mínimo de cocina, estancia-comedor, cuarto de baño completo (compuesto de lavabo, inodoro y ducha), y un dormitorio doble.  Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor.

En viviendas de tres o cuatro dormitorios existirán al menos dos cuartos de aseo, uno de ellos completo y el otro secundario con ducha, lavabo e inodoro.

Los dormitorios individuales sera de 6 m² mínimo, los dobles de 8 m², y en el caso de un único dormitorio este sera de 10 m² mínimo.

El resto de las piezas deberán cumplir con estas medidas mínimas:

B.- Anchos mínimos: Los pasillos 0,95 metro, el estar 3,00, cocina 2,20, dormitorio principal 2,50 y resto dormitorios 2,00 metros

C.- Accesibilidad: El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea posible, siempre que se justifique debidamente en el correspondiente proyecto técnico , se podrá autorizar el que se realice desde el espacio no edificado al que da frente, planteándose éste como acceso a uno o más módulos de vivienda.
Tendrá por tanto, consideración de portal con los condicionantes dimensionales de obligado cumplimiento. La puerta de entrada sera al menos de 0,90

D.- Iluminación: Que el estar, comedor y cocinas tengan al menos iluminación igual al 10% de su superficie en planta.

E.- Ventilación: Las ventanas serna al menos 1/8 de la superficies de estar, cocina y baños.

F.- Extracción humos cocina: La cocina deberá tener ventilación natural compuesta de ventana exterior practicable o puerta exterior, así como de un sistema adicional para la evacuación de humos y gases producidos por la cocción. Esta sistema consiste en un extractor mecánico conectado a un conducto vertical independiente. En caso de no ser posible se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos con filtro de carbón.

G.-Tendedero: Se resolverán en fachada.

H.- Aislamiento térmico, aislamiento acústico, protección contra incendios y utilización: Se deberá cumplir el CTE

I.- Fachadas: El material que se utilizará para el revestimiento de las fachadas exteriores en su totalidad, será de cantería de piedra caliza natural, o de piedra natural de similar dureza y desgaste, en formato de sillería, bien aplacada en piezas de 3 cm. de espesor mínimo.

Se presentará alzado completo del edificio, incluyen los pisos superiores y el resto de los locales de planta baja donde se pueda apreciar la coherencia y adecuación de la fachada.

Desde MKR Soluciones te asesoramos a la hora de elegir un local que pueda ser convertido en vivienda en Bilbao, Getxo, Galdakao, Barakaldo, Basauri y ahora en SESTAO